부동산잔여법 (Property Residual Method)
쉽게 풀면
일정 기간 벌어들이는 수익과 마지막에 되팔 때 받을 값을 합쳐서 부동산 전체 가치를 구하는 방법이에요.
왜 중요한가
토지와 건물을 분리하지 않고 복합부동산 전체의 순수익을 보유기간 동안 환원한 뒤 기간 말 토지의 복귀가치를 더하는 부동산잔여법은, 건물의 잔존 내용연수가 짧은 노후 임대부동산의 평가에 적합합니다. 건물이 수명을 다한 뒤에도 토지는 남는다는 구조를 산식에 그대로 반영하므로, 재건축을 앞둔 상가나 구도심 임대주택처럼 건물 수익과 토지 잔존가치를 함께 봐야 하는 실무 사례에서 유용합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
운영 중 수익과 나중에 팔았을 때 받는 값 두 가지를 각각 현재가치로 환산해 더한다는 뜻이에요.
부동산잔여법은 임대소득 흐름과 처분 시점의 가치를 모두 고려함으로써, 토지와 건물을 분리하지 않고 복합부동산 전체를 하나의 단위로 평가하는 접근을 취한다.
조금 더 깊게 보면
이름은 잔여법이지만 실제로는 건물 내용연수 동안의 수익 현가와 기간 말 토지 복귀가치의 현가를 합산하는 방식이라, 토지·건물 어느 한쪽을 알려진 값으로 두는 토지잔여법·건물잔여법과는 성격이 다릅니다. 기간 말 토지가치를 현재 가치로 두느냐 변동을 예측하느냐에 따라 결과 차이가 크고, 남은 내용연수를 길게 잡을수록 복귀가치의 비중이 줄어 사실상 직접환원법과 같아집니다. 따라서 이 방법의 신뢰도는 잔존 경제적 내용연수 추정의 정확도에 거의 전적으로 좌우됩니다. 남은 내용연수를 길게 잡을수록 기말 복귀가치의 비중이 줄어 사실상 직접환원법과 같아지므로, 이 방법의 신뢰도는 잔존 경제적 내용연수 추정의 정확도에 거의 전적으로 좌우됩니다. 이름은 잔여법이지만 실제로는 건물 내용연수 동안의 수익 현가와 기말 토지 복귀가치의 현가를 합산하는 방식이라는 점에서 다른 잔여법과 성격이 다릅니다.
주의할 점
복귀가치 추정에 사용하는 기말환원율의 적정성이 결과 값에 큰 영향을 미칩니다.
기간 말 토지가치를 현재 수준으로 고정할지 변동을 예측할지에 따라서도 결과 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.