부동산감정평가3방식 (Three Approaches to Real Estate Appraisal)
쉽게 풀면
부동산 가격을 세 가지 다른 방법(만드는 비용, 비슷한 거래사례, 벌어들이는 수익)으로 각각 계산해보고 종합하는 방식이에요.
왜 중요한가
감정평가에 관한 규칙은 평가사가 원가법·거래사례비교법·수익환원법 가운데 대상물건에 맞는 주된 방법을 고르고 다른 방식으로 그 합리성을 검토하도록 요구하므로, 실무 평가서의 목차가 사실상 이 3방식으로 짜입니다. 담보평가·보상평가·경매평가처럼 목적이 다른 평가에서도 어느 방식을 주로 쓰고 어느 방식으로 검증했는지가 결론의 신뢰도를 좌우하며, 논문에서는 세 시산가액의 괴리 폭 자체를 시장의 비효율이나 평가 편의의 지표로 삼기도 합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
비용성·시장성·수익성이라는 부동산 가치의 세 측면을 각각 반영하는 방법으로 값을 구한 뒤 서로 비교·조정한다는 뜻이에요.
이 문장은 세 접근법이 서로 다른 관점에서 가치를 추정하기 때문에 결과를 조정하는 과정이 필요함을 설명한다.
조금 더 깊게 보면
세 방식이 각각 비용성·시장성·수익성이라는 서로 다른 가격 형성 원리에 기대므로 이론상 완전시장에서는 세 값이 수렴하지만, 실제로는 자산 유형에 따라 신뢰할 만한 방식이 정해져 있습니다. 토지는 재조달원가가 없어 원가법이 거의 쓰이지 않고, 자가 사용 주택은 임대료 자료가 빈약해 수익환원법이 약하며, 거래가 드문 특수 부동산은 거래사례비교법이 성립하지 않습니다. 따라서 3방식 병용은 세 값을 단순 평균하라는 뜻이 아니라, 자료의 질에 따라 가중치를 달리 두고 조정하는 절차까지 포함한 개념입니다. 참고로 국내 감정평가에 관한 규칙은 토지를 평가할 때 표준지공시지가를 기준으로 하는 공시지가기준법(비교방식의 하나)을 주된 방법으로 쓰도록 정하고 있습니다.
주의할 점
3방식을 병용해도 시산가액이 일치하지 않을 수 있으며, 이 경우 시산가액 조정 절차가 별도로 필요합니다.