원가법 (Cost Approach)
쉽게 풀면
지금 이 건물을 새로 지으려면 얼마가 드는지 계산한 뒤, 낡은 정도만큼 값을 깎아서 가격을 구하는 방법이에요.
왜 중요한가
학교·병원·공장·발전소처럼 거래사례가 거의 없고 임대료도 형성되지 않는 특수 부동산은 원가법이 사실상 유일한 평가 수단이며, 보험 목적의 평가와 신축 건물의 담보평가에서도 재조달원가가 기준이 됩니다. 실무에서는 한국부동산원이 고시하는 건물신축단가표를 활용해 재조달원가를 구하고, 물리적·기능적·경제적 감가를 나누어 적용하는 절차가 표준화되어 있습니다. 관찰감가법으로 실제 부위별 노후 상태를 조사해 내용연수법의 결과를 보정하는 절차가 병행되기도 합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
새로 짓는 데 드는 비용(재조달원가)에서 낡거나 못쓰게 된 만큼(감가)을 빼서 현재 가치를 구한다는 뜻이에요.
이 문장은 원가법이 모든 부동산에 균등하게 쓰이는 것이 아니라 시장성 비교가 어려운 특수한 대상물건에 특히 유용하게 적용된다는 점을 보여준다.
조금 더 깊게 보면
재조달원가에는 같은 자재와 공법으로 다시 짓는 복제원가와 같은 효용을 내는 현대식 건물로 짓는 대체원가가 있으며, 어느 쪽을 택하느냐에 따라 기능적 감가의 처리가 달라집니다. 감가수정도 단순히 내용연수 대비 경과연수로 정률·정액 배분하는 방법과 실제 관찰 상태를 반영하는 관찰감가법이 병용되는데, 두 방법의 결과가 크게 벌어지면 경제적 감가(외부 요인에 의한 가치 하락)를 놓쳤을 가능성을 점검해야 합니다. 원가법 가액은 '만드는 데 든 비용'이지 '시장이 지불할 가격'이 아니므로, 수요가 사라진 지역에서는 시장가치를 크게 웃돌 수 있다는 점이 이 방식의 근본적 한계입니다. 내용연수를 물리적 사용가능기간이 아니라 경제적 내용연수로 잡는 이유는, 물리적으로 사용 가능해도 시장에서 경제적 효용이 다한 시점을 기준으로 감가를 반영해야 시장가치에 부합하기 때문입니다.
주의할 점
토지는 원가법 적용이 어려워 주로 건물이나 구축물 등 재생산 가능한 자산에 적용됩니다.
재조달원가 산정 시 건축비 외에 설계비, 감리비, 인허가 비용 같은 부대비용을 누락하면 원가법 가액이 과소평가될 수 있습니다.