부동산 자본비용 (Cost of Capital (Real Estate))
쉽게 풀면
건물을 살 때 절반은 은행 대출로, 절반은 내 돈(자기자본)으로 마련한다고 하면, 은행 대출에는 이자라는 비용이 들고 내 돈을 투입하는 데도 '이 돈을 다른 곳에 투자했으면 벌었을 기회비용'이라는 보이지 않는 비용이 듭니다. 이 두 가지 비용을 투입 비중대로 평균 낸 것이 자본비용이에요. 이 사업이 그럴듯한지 판단하려면, 예상 수익률이 최소한 이 자본비용보다는 높아야 합니다.
왜 중요한가
부동산 투자에 투입되는 자기자본과 타인자본 조달비용을 가중평균한 개념으로, 투자안의 기대수익률이 이 자본비용을 넘어서는지를 판단해 사업 타당성을 평가하는 기준선으로 쓰인다. 개발사업의 사업성 분석, 리츠나 부동산펀드의 투자 의사결정, 기업의 사옥 매입 여부 판단 등 자금조달 구조가 개입되는 모든 부동산 투자 분석에서 할인율 산정의 출발점으로 사용된다. 동일 자산이라도 자금조달 구조에 따라 자본비용이 달라질 수 있다는 점은 개발사업의 사업성 지표를 비교할 때 반드시 감안해야 할 요소입니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
빌린 돈과 내 돈을 섞어서 자금을 마련할 때 평균적으로 드는 비용을 계산한 것이라는 뜻이에요.
내 돈보다 상대적으로 저렴한 은행 대출 비중을 늘리면, 전체 평균 자본조달 비용이 낮아져서 같은 수익을 내더라도 사업성이 더 좋아 보인다는 설명입니다.
조금 더 깊게 보면
부동산은 레버리지 활용도가 높아 자본비용 산정 시 부채비율 변화가 가중평균값에 미치는 영향이 크므로, 동일 자산이라도 자금조달 구조에 따라 자본비용이 크게 달라질 수 있다는 점을 감안해야 한다. 다만 부채비율을 무한정 높인다고 자본비용이 계속 낮아지는 것은 아니며, 부채가 과도해지면 재무위험이 커져 대출금리가 오르고 자기자본비용도 함께 상승하는 역효과가 나타나 최적의 부채비율 수준이 존재한다는 점이 이론적으로 논의된다. 부채비율을 무한정 높인다고 자본비용이 계속 낮아지는 것은 아니며, 부채가 과도해지면 재무위험이 커져 대출금리와 자기자본비용이 함께 상승하는 역효과가 나타나 최적의 부채비율 수준이 존재한다고 논의됩니다.
주의할 점
부채비율이 높아질수록 재무위험이 커져 자기자본비용도 함께 상승할 수 있음에 유의해야 합니다.