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적산법 (Rental Income Approach (Cost Method for Rent))

쉽게 풀면

은행에 돈을 맡기면 원금에 이자율을 곱해서 이자를 받듯이, 건물주도 건물의 가치(기초가액)에 '이 정도는 벌어야겠다'는 기대이율을 곱해서 최소한 받아야 할 수익을 계산하고, 여기에 건물 유지비나 세금 같은 필요 경비를 더해 적정 임대료를 정할 수 있어요. 이렇게 원가와 기대수익을 근거로 임대료를 계산하는 방법이 적산법입니다.

왜 중요한가

대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요제경비를 더해 적정 임대료를 산정하는 원가 접근의 임대료 평가방법으로, 임대료 평가방법(적산법·임대사례비교법·수익분석법) 중 하나로 다뤄집니다.

임대차 시장이 아직 성숙하지 않았거나 비교할 임대사례를 찾기 어려운 물건, 즉 신축건물이나 특수 용도 부동산의 임대료를 산정할 때 임대사례비교법을 대신할 수 있는 대안적 방법으로 실무에서 활용된다.

적산법은 매매사례가 드문 특수목적 부동산이나 공공시설의 임대료를 산정할 때 활용되며, 기초가액 산정의 정확도가 결과 임대료의 신뢰도를 좌우합니다.

어떤 절차인가

1. 기초가액 산정: 임대료를 구하려는 대상물건 자체의 가치(기초가액)를 정합니다. 다른 감정평가방법으로 구한 가액이 바탕이 됩니다.
2. 기대이율 결정: 시중 금리를 기초로 대상물건의 위험도를 가감해 정합니다. 기초가액에 이 비율을 곱한 것이 소유자가 기대하는 수익입니다.
3. 필요제경비 산정: 감가상각비, 유지관리비, 조세공과, 손해보험료, 대손준비금, 공실 손실 상당액 등 임대하는 데 필요한 경비를 더합니다.
4. 임대료 산출: 적산임대료 = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비입니다. 월 단위가 필요하면 연 값을 12로 나눕니다.

언제 쓰고 무엇을 얻나

가상의 예(코드로 계산): 기초가액 10억 원, 기대이율 5%, 연간 필요제경비 3,000만 원.

• 기대수익 = 1,000,000,000 × 0.05 = 50,000,000원
• 연 적산임대료 = 50,000,000 + 30,000,000 = 80,000,000원, 월 약 6,666,667원

기대이율이 1%p 오르면(6%) 연 임대료는 90,000,000원으로 10,000,000원 늘어납니다. 본문이 지적하듯 기대이율을 자의적으로 정하면 시장임대료와 괴리되므로 시장자료와 비교해 검증해야 합니다.

언제 쓰나: 임대사례를 구하기 어려운 신축건물이나 특수 용도 부동산, 공공시설처럼 비교할 사례가 드문 경우에 임대사례비교법을 보완하는 방법으로 쓰입니다. 원가법의 논리(투입 원가에 대한 수익을 보상)를 임대료에 적용한 방법입니다.

논문에는 이렇게 적는다

• 대상물건, 임대조건, 기준시점, 임대료 평가방법(적산법)을 밝힙니다.
• 기초가액을 어떤 방법으로 구했는지, 기대이율을 어떤 기준으로 정했는지(근거 금리, 위험 가감), 필요제경비의 항목과 금액 산정 방식을 각각 적습니다.
• 결과를 임대사례비교법 등 다른 방법의 결과와 비교하고 차이의 원인을 논의합니다.
• 이 방법은 우리 감정평가 규칙의 임대료 평가방법이며, 참고 문헌의 해외 교재는 그 바탕이 되는 원가·수익 접근 일반을 다룹니다.
• 민감도: 기대이율이나 기초가액이 바뀔 때 임대료가 얼마나 변하는지 보여 주면 설득력이 높아집니다.

논문에서는 이렇게 쓰입니다

실제 논문에서

이 용어를 직접 쓴 국내 논문 문장을 아직 수집하지 못했습니다. 수집되는 대로 출처와 함께 싣겠습니다.

예시 문장

아래는 용어의 쓰임을 보여 주려고 만든 예시로, 실제 논문에서 가져온 문장이 아닙니다.

원가법의 논리를 임대료 산정에 적용해서, 투입비용과 기대수익을 기준으로 임대료를 계산한다는 뜻이에요.

계산으로 나온 임대료가 주변 시세보다 너무 높게 나온다면, 계산에 쓴 기대이율 자체가 지나치게 높게 설정된 건 아닌지 다시 점검해야 한다는 설명입니다.

조금 더 깊게 보면

기초가액을 어떤 방법으로 구하고 기대이율을 어떤 기준으로 정하느냐에 따라 같은 물건도 산정되는 임대료가 달라질 수 있어, 두 값의 근거를 밝히는 것이 중요합니다.

적산법의 기대이율은 시중금리 수준을 기초로 대상 부동산의 위험도를 가감해 설정하는 것이 일반적이라, 기준이 되는 시중금리가 변동하면 같은 건물이라도 산정되는 적정임대료가 달라질 수 있다는 점을 유의해야 한다.

적산법은 기초가액에 기대이율을 곱한 금액에 필요제경비를 더해 임대료를 구하는데, 이는 원가법의 논리를 임대료 산정에 적용한 것이어서 매매가 드문 특수 부동산의 임대료 산정에 주로 쓰입니다.

주의할 점

기대이율 설정이 자의적일 경우 산정된 임대료가 시장임대료와 괴리될 수 있어 시장자료와의 비교검증이 필요합니다.

헷갈리기 쉬운 용어

적산법은 가치(가액)가 아니라 임대료를 구하는 방법이어서 가액 평가 3방식과 혼동하기 쉽습니다.

임대료를 구하는 방법(적산법, 임대사례비교법, 수익분석법)과 가액을 구하는 방법(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법)이 서로 대응하는 구조입니다.

참고 문헌

1. Geltner, D. M., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments (3rd ed.). OnCourse Learning.
2. Appraisal Institute. (2013). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Appraisal Institute.

표의 기준값은 위 문헌에 근거한 관례이며, 분야·학술지마다 다른 기준을 쓸 수 있습니다.

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