용어 목록 > 저당지분환원법 (Mortgage-Equity Capitalization Method)

저당지분환원법 (Mortgage-Equity Capitalization Method)

쉽게 풀면

빌린 돈과 내 돈의 비율에 따라 각각의 수익률을 섞어서 전체 환원율을 계산하는 방법이에요.

왜 중요한가

차입을 낀 투자에서 환원율은 대출자가 요구하는 수익률과 지분투자자가 요구하는 수익률의 가중평균으로 형성되므로, 대출 조건과 지분배당률로 환원율을 조립하는 저당지분환원법은 거래사례가 없을 때 환원율을 구하는 실무의 대표적 방법입니다.

금리 변동이 환원율과 자산 가격에 어떻게 전이되는지를 설명하는 틀로도 쓰이며, 대출 조건이 다른 시장 간 환원율 격차를 분해하는 연구에서 기본 모형이 됩니다. 엘우드 방식은 보유기간, 가치변동률, 상환지분을 산식에 넣어 정교화하지만, 입력값이 늘어난 만큼 결과가 가정에 더 민감해진다는 대가가 따릅니다.

어떤 절차인가

자본을 부채(저당)와 지분(자기자본)으로 나누고 각 몫의 요구 수익률을 가중평균해 종합환원율을 만듭니다.

Ro = M × Rm + (1 − M) × Re

• M: 대출비율(담보인정비율, LTV), R_m: 저당상수(연간 원리금 ÷ 대출원금), R_e: 지분배당률(세전현금흐름 ÷ 지분투자액).
• 1단계 대출 조건(비율, 이자율, 상환기간, 상환 주기)을 정해 저당상수를 구합니다. 2단계 지분배당률을 시장 자료에서 찾습니다. 3단계 위 식으로 R_o를 구하고, 4단계 가치 = NOI ÷ Ro로 환산합니다.
• 대출 상환을 고려해 지분 축적과 가치 변동까지 반영하도록 정교하게 만든 방식이 엘우드 방식입니다(Ellwood 1959). 토지와 건물의 환원율을 섞는 물리적투자결합법과는 구분 기준이 다릅니다.

언제 쓰고 무엇을 얻나

• 거래사례에서 환원율을 직접 뽑기 어려울 때 금융시장 자료(대출 조건과 지분 요구 수익률)로 환원율을 짜 맞추는 데 씁니다.
• 금리가 오르면 저당상수가 올라 R_o가 높아지고 가치가 낮아지는 경로를 보여 주므로, 금리 변화가 가격에 미치는 영향을 설명하는 틀로 쓰입니다(Appraisal Institute 2013).
• 한계는 금융 조건이 만든 값이어서, 시장에서 실제로 형성된 환원율과 괴리가 크면 그 대출 조건이 시장을 대표하지 못한다는 신호로 읽어야 한다는 점입니다. 가장 단순한 형태는 첫해 현금흐름만 반영합니다.

작은 예 (가상의 예, 코드로 계산). 대출비율 70%, 연 6%, 30년 월상환이면 저당상수는 약 7.19%입니다. 지분배당률을 8%로 두면 R_o = 0.7 × 7.19% + 0.3 × 8% ≈ 7.44%입니다. NOI가 500이면 가치는 500 ÷ R_o ≈ 6,724입니다(반올림 전 R_o 7.436%로 계산). 대출비율을 60%로 낮추면 R_o가 약 7.52%로 올라 가치는 그만큼 내려갑니다. 지분 요구수익률(8%)이 저당상수(7.19%)보다 높기 때문에, 대출 비중이 클수록 종합환원율은 낮아지는 구조입니다.

논문에는 이렇게 적는다

• 대출비율, 이자율, 상환기간, 상환 주기(월·연), 지분배당률의 출처를 모두 명시합니다.
• 저당상수를 연간 원리금 기준으로 계산했는지 밝힙니다. 월 상환액을 12배한 값과 연 복리 계산값은 다를 수 있습니다.
• 결과 R_o를 거래사례에서 추출한 환원율과 비교하고, 민감도(대출비율, 금리 ±)를 함께 제시합니다.
• 엘우드 방식 등 정교화한 방식을 썼다면 보유기간, 가치변동률, 가정을 별도로 보고합니다.

논문에서는 이렇게 쓰입니다

실제 논문에서

이 용어를 직접 쓴 국내 논문 문장을 아직 수집하지 못했습니다. 수집되는 대로 출처와 함께 싣겠습니다.

예시 문장

아래는 용어의 쓰임을 보여 주려고 만든 예시로, 실제 논문에서 가져온 문장이 아닙니다.

대출로 조달한 부분의 부담과 내 돈으로 조달한 부분의 수익 요구를 각각의 비중대로 합쳐 계산한다는 뜻이에요.

빚을 많이 낼수록 전체 환원율 계산에서 대출 조건이 차지하는 영향력이 커진다는 점을 설명한다.

조금 더 깊게 보면

가장 단순한 형태는 담보인정비율로 저당상수와 지분배당률을 가중평균하는 것이지만, 이는 첫해 현금흐름만 반영하므로 보유기간 중 원금 상환에 따른 지분 축적과 자산 가치 변동을 무시합니다. 이를 보완한 엘우드 방식은 보유기간, 가치 변동률, 상환 지분을 산식에 넣지만 입력값이 늘어난 만큼 가정에 대한 민감도도 커집니다.

저당지분환원법으로 구한 환원율은 금융 조건이 만든 값이지 시장이 실제로 지불한 값이 아니므로, 거래사례에서 추출한 환원율과 대조해 괴리가 크면 대출 조건이 시장을 대표하지 못한다는 뜻으로 읽어야 합니다.

저당지분환원법으로 구한 환원율은 금융 조건이 만든 값이지 시장이 실제로 지불한 값은 아니므로, 거래사례에서 추출한 환원율과 대조해 괴리가 크면 대출 조건이 시장을 대표하지 못한다는 뜻으로 읽어야 합니다.

가장 단순한 형태는 담보인정비율로 저당상수와 지분배당률을 가중평균하는 것이지만, 이는 첫해 현금흐름만 반영해 보유기간 중 지분 축적을 무시합니다.

주의할 점

물리적투자결합법과 명칭이 유사하나 토지·건물이 아닌 부채·지분 구조를 기준으로 한다는 점에서 다릅니다.

헷갈리기 쉬운 용어

‘투자결합’은 무엇을 가중평균하느냐에 따라 두 갈래입니다.

참고 문헌

1. Ellwood, L. W. (1959). Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing.
2. Appraisal Institute. (2013). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Appraisal Institute.
3. Geltner, D. M., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2007). Commercial Real Estate Analysis and Investments (2nd ed.). Thomson/South-Western.

표의 기준값은 위 문헌에 근거한 관례이며, 분야·학술지마다 다른 기준을 쓸 수 있습니다.

관련 용어