공시지가기준법 (Officially Assessed Land Price Standard Method)
쉽게 풀면
정부가 매년 발표하는 표준지 공시지가를 출발점으로 삼아, 시간 차이와 위치·모양 차이를 보정하고 마지막으로 실제 시세와의 격차를 반영해 대상 토지 값을 구하는 방법입니다. 한국 토지 평가에서는 거래사례비교법보다 이 방법이 원칙입니다.
왜 중요한가
토지는 거래가 드물고 개별성이 강해 사례 선정이 어렵기 때문에, 전국적으로 체계화된 표준지 공시지가를 기준점으로 삼으면 평가의 일관성과 객관성이 확보됩니다. 보상평가와 담보평가, 국공유지 처분 평가의 근간이 되는 방법입니다. 이 방법은 거래사례비교법에 비해 사례 수집 부담이 적어 평가 기간을 단축할 수 있지만, 표준지 자체가 시세를 완전히 반영하지 못하면 그 오차가 그대로 대상 토지 평가에 전이된다는 한계가 있습니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
표준지 공시지가에서 출발해 토지 값을 구하고, 실제 거래 사례로 그 결과가 타당한지 확인했다는 뜻입니다.
공시지가가 시세보다 낮은 점을 반영하기 위해 거래 사례를 분석한 뒤 35%를 올려 잡았다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조와 감정평가에 관한 규칙 제14조는 토지 평가 시 공시지가기준법을 원칙으로 합니다. 산식은 표준지공시지가 × 시점수정(지가변동률) × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인이며, '그 밖의 요인' 보정은 공시지가의 시세 반영률이 낮은 현실을 보완하는 장치입니다. 다만 보상평가에서는 해당 공익사업으로 인한 개발이익이 배제되도록 적용 공시지가와 지가변동률 선택에 제한이 있습니다. 산식은 표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인×그 밖의 요인이며, 그 밖의 요인 보정은 공시지가의 낮은 시세 반영률을 보완하는 장치이지만 보상평가에서는 개발이익 배제 원칙에 따라 적용에 제한이 있습니다.
주의할 점
그 밖의 요인 보정치는 평가자 재량이 크므로 근거 사례를 명확히 제시해야 하며, 비교표준지 선정이 부적절하면 이후 모든 보정이 왜곡됩니다. 보상평가에서는 개발이익 배제 원칙에 따라 사업 이후의 지가 상승을 반영해서는 안 됩니다.