복귀가치 (Reversion Value)
쉽게 풀면
몇 년 뒤 이 부동산을 팔았을 때 받을 것으로 예상되는 값이에요.
왜 중요한가
할인현금흐름법에서 보유기간 말 자산을 매각해 회수하는 복귀가치는 현재가치 총액의 절반 안팎을 차지하는 경우가 흔하므로, 이 값을 어떻게 추정하느냐가 수익환원법 결론의 가장 큰 변수입니다. 투자 제안서에서는 기간 말 순영업소득을 기말환원율로 나누어 구하는 것이 표준 절차이고, 리츠와 펀드의 청산 시나리오 분석, 부동산잔여법의 토지 잔존가치 산정에서도 같은 개념이 쓰입니다. 리츠와 펀드의 청산 시나리오 분석에서도 복귀가치 산정과 같은 개념이 쓰입니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
미래 특정 시점의 예상 판매가격을 계산해서, 그것도 현재가치로 환산해 반영한다는 뜻이에요.
이 문장은 나중에 부동산을 팔 때 예상되는 가격을 어떻게 계산하느냐에 따라, 현재 그 부동산의 가치 평가액이 달라진다는 점을 살펴봤다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
복귀가치는 미래 어느 시점의 예측치를 다시 현재로 할인한 값이므로 예측 오차가 두 번 겹치며, 할인율보다 기말환원율의 작은 변화에 훨씬 민감하게 반응합니다. 매각비용을 빼지 않거나 기간 말 다음 해가 아닌 마지막 해의 순영업소득을 쓰는 것이 흔한 실수이며, 보유기간을 짧게 잡을수록 복귀가치의 비중이 커져 사실상 미래 매각가 추측이 평가를 지배합니다. 복귀가치가 전체 가치의 대부분을 차지한다면 그 평가는 소득이 아니라 자본이득에 기대고 있다는 뜻이므로, 결과를 해석할 때 두 몫의 비중을 분리해 제시하는 것이 원칙입니다. 복귀가치가 전체 가치의 대부분을 차지한다면 그 평가는 소득이 아니라 자본이득에 기대고 있다는 뜻이므로, 결과를 해석할 때 두 몫의 비중을 분리해 제시하는 것이 원칙입니다. 복귀가치는 미래 시점의 예측치를 다시 현재로 할인한 값이므로, 예측 오차가 두 번 겹쳐 누적된다는 특징이 있습니다.
주의할 점
미래 시장환경에 대한 가정에 의존하므로 기말환원율 설정이 지나치게 낙관적이지 않도록 유의해야 합니다.
매각비용을 빼지 않거나 기간 말 다음 해가 아닌 마지막 해의 순영업소득을 쓰는 것이 실무에서 흔한 실수로 지적됩니다.