확정일자 (Fixed Date (Confirmed Date))
쉽게 풀면
전월세 계약서에 도장을 받아서 "이 계약을 이 날짜에 했다"고 공식적으로 확인받는 것이다. 이 날짜가 있어야 나중에 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있다.
왜 중요한가
임대차계약서에 관할 행정관청이나 공증기관으로부터 확정일자를 받아 임차보증금의 우선변제 순위를 확보하는 제도로, 임차인이 경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있게 해준다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
관련 연구는 확정일자가 등기와 유사한 공시 기능을 수행하여 별도의 등기 없이도 임차보증금에 준물권적 효력을 부여하는 독특한 법적 장치임을 설명한다.
공적으로 날짜를 증명해 두었기 때문에 나중에 문제가 생겼을 때 보증금을 먼저 돌려받을 권리를 인정받았다는 설명입니다.
조금 더 깊게 보면
확정일자만으로는 대항력이 생기지 않으며 통상 전입신고(주민등록)와 점유를 함께 갖춰야 우선변제권이 완성되는 제도가 많아, 확정일자 취득만으로 보증금이 완전히 보호된다고 단정해서는 안 된다. 확정일자는 주민센터나 등기소에서 계약서 원본에 확정일자인을 찍어 부여되는 방식 외에 전자계약시스템을 통해 온라인으로 부여받을 수도 있으며, 임대차 신고를 하면 별도 신청 없이 확정일자가 자동으로 부여되는 경우도 있어 절차가 점차 간소화되고 있다. 확정일자의 우선순위는 접수된 날짜(일 단위)를 기준으로 하며 같은 날 여러 건이 접수되면 시각까지는 구분하지 않고 동순위로 처리되는 것이 일반적이다. 확정일자를 받은 이후 임차인이 해당 계약서를 분실하더라도, 확정일자 부여 사실 자체는 관할 기관의 전산기록으로 확인할 수 있어 우선변제권 주장에 지장이 없는 경우가 일반적이다.
주의할 점
확정일자만으로는 우선변제권이 발생하지 않으며, 전입신고와 실제 점유라는 대항요건을 함께 갖추어야 우선변제권이 완성된다는 점에 유의해야 한다.
확정일자를 받은 이후 계약 내용을 변경하는 경우, 변경된 조건에 대해 다시 확정일자를 받지 않으면 변경 부분은 원래의 우선순위를 인정받지 못할 수 있다. 임대차 신고제 시행 지역에서는 신고만으로 확정일자가 자동 부여되지만, 신고 대상이 아닌 소액 계약이나 신고제 미시행 지역에서는 별도로 확정일자를 직접 신청해야 한다.