전월세상한제 (Rent Increase Cap System)
쉽게 풀면
전세나 월세 계약을 다시 맺을 때, 집주인이 이전 계약보다 보증금이나 월세를 일정 비율(보통 5%)보다 더 많이 올리지 못하게 막는 제도예요. 갱신할 때마다 집값이나 시세에 맞춰 임대료가 크게 뛰는 것을 막아서 세입자가 갑작스러운 임대료 인상에 부담을 덜 느끼도록 하는 취지를 갖고 있습니다.
왜 중요한가
계약갱신 시 임대료 인상폭을 일정 비율로 제한하는 규제이기 때문에, 주거복지 정책 연구에서 임차인 보호 효과와 함께 임대인의 신규 계약 회피 등 부작용 발생 가능성을 함께 분석하는 대상이 됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
관련 연구는 상한제가 기존 계약 갱신 시에는 임차인 부담을 완화했지만, 신규 계약에는 적용되지 않아 신규·갱신 계약 간 이중가격 현상이 나타났음을 지적했다.
상한제가 갱신계약과 신규계약 사이에 서로 다른 영향을 미쳐 시장을 이원화시킬 수 있음을 보여주는 문장이다.
조금 더 깊게 보면
전월세상한제는 계약갱신청구권과 함께 도입되어 임차인이 1회에 한해 계약을 갱신하며 임대료 인상폭 제한을 적용받을 수 있도록 하는 구조로 운영된다. 이 상한은 갱신계약에만 적용되고 신규계약에는 적용되지 않기 때문에, 임대인이 갱신을 거부하고 신규계약으로 전환하려는 유인이 생길 수 있다는 점이 제도 설계상의 한계로 지적된다. 상한 비율은 법령에서 정한 상한선이며 지방자치단체가 조례로 그보다 낮은 비율을 별도로 정할 수 있어, 지역에 따라 실제 적용 상한이 다를 수 있다. 5% 상한은 계약갱신청구권 행사로 갱신되는 경우와 존속 중 차임·보증금 증액청구에 적용되며, 갱신요구권을 쓰지 않고 당사자가 합의해 새로 맺는 재계약에는 원칙적으로 적용되지 않는다.
주의할 점
전월세상한제는 신규 임대차계약에는 적용되지 않고 갱신계약에만 적용되므로, 임대인이 새로운 세입자와 계약할 때는 상한 제한을 받지 않는다.
상한 비율은 보증금과 월차임을 합산해 환산한 금액 전체에 적용되는 것이 원칙이므로, 보증금과 월차임을 서로 다른 방식으로 조정해 상한을 우회하려는 계약 구조는 무효로 다투어질 수 있다.