경제적감가 (Economic Obsolescence)
쉽게 풀면
건물 자체는 멀쩡해도 주변 환경이 나빠져서 값어치가 떨어지는 것이에요.
왜 중요한가
인근 공장 폐쇄로 배후 수요가 사라진 상가, 신도로 개통으로 통행이 끊긴 로변 점포, 산업 구조 변화로 수요가 없어진 지방 공업용 건물처럼 건물 자체와 무관한 외부 요인으로 가치가 떨어지는 현상을 반영하려면 경제적감가가 필요합니다. 원가법 결과가 거래가를 크게 웃도는 지역에서는 이 감가를 얼마나 인정하느냐가 담보평가와 보상평가의 쟁점이 되며, 지방 소멸과 상권 이동 연구에서도 건물 가치의 하락분을 이 개념으로 측정합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
부동산 소유자가 직접 고칠 수 없는, 주변 환경 때문에 생기는 가치 하락이라는 뜻이에요.
이 서술은 경제적감가가 건물 내부의 노후화가 아니라 외부 환경 변화에서 비롯되는 가치 손실임을 보여줍니다.
조금 더 깊게 보면
경제적감가는 소유자가 통제할 수 없는 외부 요인에서 오므로 원칙적으로 치유가 불가능하며, 이 점에서 수선이나 개보수로 회복할 수 있는 물리적감가·기능적감가와 근본적으로 다릅니다. 외부 요인은 토지가치에도 동시에 반영되므로, 토지가치를 시장에서 구하면서 건물에도 경제적감가를 전액 적용하면 같은 원인을 이중 계산하게 되어 건물 귀속분만 분리해야 합니다. 관찰만으로는 크기를 정할 수 없어 시장추출법이나 임대료 손실의 환원으로 추정하며, 그 값이 매우 크게 나오면 원가법 자체가 적합하지 않은 자산이라는 신호로 읽습니다. 외부 요인은 토지가치에도 동시에 반영되므로, 토지가치를 시장에서 구하면서 건물에도 경제적감가를 전액 적용하면 같은 원인을 이중 계산하게 되어 건물 귀속분만 분리해야 합니다. 소유자가 통제할 수 없는 외부 요인에서 오므로, 수선이나 개보수로 회복할 수 있는 물리적·기능적 감가와는 근본적으로 다른 성격을 갖습니다.
주의할 점
외부요인은 건물주 스스로 통제할 수 없어 치유가 불가능한 경우가 많다는 점에 유의해야 합니다.
관찰만으로는 크기를 정할 수 없어 시장추출법이나 임대료 손실의 환원으로 추정하며, 값이 매우 크게 나오면 원가법 자체가 적합하지 않은 자산이라는 신호로 읽습니다.