기능적감가 (Functional Obsolescence)
쉽게 풀면
구조나 설계가 요즘 기준에 맞지 않아 쓸모가 떨어지면서 값어치가 줄어드는 것이에요.
왜 중요한가
층고가 낮은 구형 오피스, 엘리베이터가 없는 중층 건물, 배치가 비효율적인 공장처럼 물리적으로 멀쩡해도 현재 시장이 요구하는 기능을 충족하지 못하는 건물은 가치가 낮아지므로, 이를 감가에 반영하는 기능적감가가 원가법 정확도의 관건이 됩니다. 리모델링 타당성 검토에서는 기능적 감가의 크기와 치유 비용을 비교해 개보수 여부를 결정하며, 물류센터나 데이터센터처럼 기술 사양이 빠르게 바뀌는 자산에서 특히 중요합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
건물이 물리적으로 멀쩡해도 구조나 설비가 시대에 맞지 않으면 가치가 떨어질 수 있다는 뜻이에요.
구조적으로는 멀쩡해도 설계나 설비가 시대에 뒤떨어져 가치가 떨어지는 현상을 다룬 연구예요.
조금 더 깊게 보면
기능적감가는 설비 부족 같은 결핍, 과잉 마감 같은 과다, 배치 불량 같은 부적합으로 유형을 나누며, 치유 비용이 가치 증가분보다 작으면 치유 가능으로 보아 그 비용을 감가액으로 둡니다. 재조달원가를 복제원가로 잡으면 구형 설계의 비용까지 포함되어 기능적감가가 크게 나오고, 대체원가로 잡으면 현대식 설계를 전제하므로 감가가 일부 이미 반영된 셈이 되어 이중 계산에 주의해야 합니다. 건물 내부의 문제라는 점에서 외부 환경에서 오는 경제적감가와 구별되며, 시장 전체의 수요 변화로 그 기능이 쓸모없어진 경우 어느 쪽으로 볼지는 평가자 사이에서도 견해가 갈립니다. 재조달원가를 복제원가로 잡으면 구형 설계의 비용까지 포함되어 기능적감가가 크게 나오고, 대체원가로 잡으면 현대식 설계를 전제하므로 감가가 일부 이미 반영된 셈이 되어 이중 계산에 주의해야 합니다. 설비 부족 같은 결핍, 과잉 마감 같은 과다, 배치 불량 같은 부적합으로 유형을 나누어 감가의 원인을 구분합니다.
주의할 점
기능적감가는 시장의 선호도 변화에 따라 유동적이므로 최신 트렌드를 반영한 판단이 필요합니다.
치유 비용이 가치 증가분보다 작으면 치유 가능으로 보아 그 비용을 감가액으로 두고, 그렇지 않으면 치유 불가능으로 분류해 별도로 처리합니다.