물리적감가 (Physical Deterioration)
쉽게 풀면
건물이 오래돼서 낡고 닳아 없어지는 만큼 값어치가 줄어드는 것이에요.
왜 중요한가
시간 경과와 사용에 따른 마모, 구조체의 노후, 설비의 고장은 건물 가치 하락의 가장 직접적인 원인이므로, 원가법의 감가수정에서 물리적감가를 얼마나 정확히 잡느냐가 평가액의 신뢰도를 정합니다. 담보평가와 재해 손실 산정에서 내용연수 대비 경과연수로 감가율을 구하는 절차가 표준화되어 있고, 시설관리 실무에서는 수선으로 회복 가능한 감가와 불가능한 감가를 나누어 유지보수 예산을 짜는 데 활용됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
고쳐서 회복할 수 있는 낡음과, 고쳐도 회복이 안 되는 낡음을 나눠서 계산한다는 뜻이에요.
이는 물리적감가가 단순히 경과연수만으로 결정되지 않고 실제 마모와 손상 정도를 함께 반영해야 함을 보여준다.
조금 더 깊게 보면
물리적감가는 수선으로 치유 가능한 부분과 구조체 노후처럼 치유가 비경제적인 부분으로 나뉘며, 치유 가능한 감가는 수선비를 그대로 감가액으로 두는 반면 치유 불가능한 감가는 내용연수 비율로 배분합니다. 경과연수를 그대로 쓰면 잘 관리된 건물과 방치된 건물이 같은 감가율을 받게 되므로, 실제 상태를 반영한 유효연수로 대체하는 것이 원칙입니다. 설계상의 낙후는 기능적감가, 외부 환경 변화는 경제적감가로 따로 다루어야 하며, 건물이 낡아 보인다는 이유로 모든 가치 하락을 물리적감가로 몰아넣으면 감가가 중복되거나 누락됩니다. 설계상의 낙후는 기능적감가, 외부 환경 변화는 경제적감가로 따로 다루어야 하며, 건물이 낡아 보인다는 이유만으로 모든 가치 하락을 물리적감가로 몰아넣으면 감가가 중복되거나 누락됩니다. 수선으로 치유 가능한 부분은 수선비를 그대로 감가액으로 두는 반면, 구조체 노후처럼 치유가 비경제적인 부분은 내용연수 비율로 배분합니다.
주의할 점
치유가능 여부의 판단은 수선비용과 그로 인한 가치상승분을 비교하여 경제적으로 타당한지 검토해야 합니다.
경과연수를 그대로 쓰면 잘 관리된 건물과 방치된 건물이 같은 감가율을 받게 되므로, 실제 상태를 반영한 유효연수로 대체하는 것이 원칙입니다.