시장추출법 (Market Extraction Method)
쉽게 풀면
실제 거래된 비슷한 부동산의 가격과 수익을 이용해 환원율을 거꾸로 계산해내는 방법이에요.
왜 중요한가
내용연수 기준의 감가율은 이론적 가정에 불과하므로, 실제 거래된 유사 건물의 매매가에서 토지가치를 빼고 남은 건물가액을 재조달원가와 비교해 시장이 실제로 인정하는 감가율을 역산하는 시장추출법이 검증 도구로 쓰입니다. 특히 경제적감가처럼 관찰로는 크기를 정할 수 없는 감가를 정량화하는 데 사실상 유일한 수단이며, 환원율을 거래사례에서 추출하는 같은 이름의 방법과 함께 '시장에서 직접 뽑아낸 계수'라는 점에서 실무의 신뢰를 받습니다. 거래사례가 충분한 시장에서만 성립하는 방법이어서, 애초에 원가법이 필요한 특수 부동산에는 적용하기 어렵다는 역설이 있습니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
이론적으로 만드는 게 아니라 실제 시장 거래에서 관찰되는 환원율을 그대로 가져다 쓴다는 뜻이에요.
실제 거래 자료가 풍부할 때는 이론적 산식보다 시장추출법이 더 신뢰받는 방법으로 쓰인다는 것을 보여 줍니다.
조금 더 깊게 보면
시장추출법의 결과는 토지가치를 얼마나 정확히 분리했느냐에 달려 있으며, 토지가치 추정에 오차가 있으면 그 오차가 건물 감가율로 그대로 전가되는 건물잔여법과 같은 취약점을 공유합니다. 추출된 감가율은 세 유형의 감가가 합쳐진 총액이어서 유형별 분해가 불가능하고, 사례 건물과 대상 건물의 연령·구조·관리 상태가 다르면 감가율을 그대로 옮길 수 없습니다. 거래사례가 충분한 시장에서만 성립하므로 애초에 원가법이 필요한 특수 부동산에는 적용하기 어렵다는 역설이 있으며, 이 때문에 실무에서는 주된 방법이 아니라 내용연수법의 검증 수단으로 자리 잡았습니다. 추출된 감가율은 물리적·기능적·경제적 감가가 합쳐진 총액이어서 유형별로 다시 분해할 수 없고, 사례 건물과 대상 건물의 연령·구조·관리 상태가 크게 다르면 감가율을 그대로 옮겨 쓰기 어렵습니다. 여러 사례의 연간 감가율을 경과연수에 대해 회귀하면 대상 건물의 연령에 맞는 감가율을 좀 더 일관되게 얻을 수 있습니다.
주의할 점
비교사례의 소득과 가격 정보가 정확하고 충분히 유사해야 신뢰할 수 있는 환원율이 산출됩니다.