자기관리리츠 (Self-Managed REIT)
쉽게 풀면
직접 직원을 고용해서 부동산 투자와 관리를 스스로 하는 리츠예요.
왜 중요한가
자기관리리츠는 상근 임직원이 직접 자산을 운용하므로 개발사업이나 적극적 자산 관리가 필요한 전략을 펼 수 있고, 미국식 REIT에 가장 가까운 실체형 구조여서 제도 도입 초기 정책이 지향한 모형이기도 했습니다. 다만 국내에서는 법인세 감면 대상에서 제외되어 있어 수가 적으며, 왜 자기관리형이 정착하지 못했는지가 리츠 제도 연구의 단골 주제입니다. 미국의 REIT 대부분이 내부관리형(자기관리형)으로 운영되며 운용사와 주주의 이해가 비교적 일치하는 구조로 평가받지만, 국내에서는 법인세 감면 요건에서 배제되어 실제 설립 유인이 크지 않습니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
외부에 맡기지 않고 자체 인력으로 운용한다는 점에서 위탁관리리츠와 다르다는 뜻이에요.
외부 위탁 비용이 줄어드는 만큼 내부 조직 운영에 따른 별도의 비용 부담이 생긴다는 점을 설명합니다.
조금 더 깊게 보면
실체형이라는 말은 리츠 자체가 임직원과 조직을 갖춘 사업회사라는 뜻으로, 껍데기 회사가 자산관리회사에 운용을 맡기는 위탁관리리츠와 대비됩니다. 이론상 자기관리형은 운용사와 주주 사이의 이해상충이 적고 성과가 내부에 귀속되지만, 국내에서는 배당 시 법인세 감면이 없고 설립 요건이 까다로워 세제 면에서 오히려 불리합니다. 초기 자기관리리츠 일부가 개발사업 실패로 상장폐지된 사례가 있어 '자기관리형은 위험하다'는 인식이 생겼으나, 이는 구조 자체보다 당시 자산 규모와 사업 선정의 문제였다는 반론도 있습니다. 자기관리리츠는 부동산투자회사법상 자산운용 전문인력(감정평가사, 공인회계사 등 자격을 갖춘 인력)을 일정 수 이상 상근으로 두어야 하는 인적 요건이 부과되어 설립 문턱이 위탁관리리츠보다 높습니다.
주의할 점
자체 인력 운영에 따른 고정비용이 발생하므로 위탁관리리츠보다 초기 운영비 부담이 클 수 있습니다.
초기 자기관리리츠 중 일부가 개발사업 실패로 상장폐지된 사례가 있어 구조 자체보다 당시 자산 선정의 문제였다는 반론도 존재합니다. 설립 요건이 까다롭고 배당 시 법인세 감면이 없어 세제 면에서 오히려 불리하다는 점이 실무의 진입 장벽으로 작용합니다.