공모리츠 (Publicly Offered REIT)
쉽게 풀면
누구나 주식시장에서 사고팔 수 있도록 널리 투자자를 모집하는 리츠예요.
왜 중요한가
공모리츠는 개인이 증권계좌로 대형 상업용 부동산의 임대 수익을 나눠 갖는 거의 유일한 통로이며, 정부도 공모·상장 리츠에 배당소득 분리과세 같은 유인을 붙여 부동산 자금이 실물 투기 대신 간접투자로 흐르도록 유도해 왔습니다. 상장 후에는 매일 주가가 형성되므로 부동산의 가격 발견과 유동성을 연구하는 학술 문헌에서 실물 시장의 대리 지표로 자주 쓰입니다. 정부는 공모·상장리츠에 배당소득 분리과세나 공모 인프라리츠 세제지원 같은 유인을 부여해 부동산 자금이 실물 투기 대신 간접투자로 흐르도록 유도해 왔으며, 이 정책 효과의 크기를 검증하는 연구가 이어지고 있습니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
일반 투자자에게 널리 공개적으로 투자를 받고 주식시장에서 거래되도록 만든 리츠라는 뜻이에요.
공모리츠가 일반투자자의 부동산 투자 참여를 확대하는 효과를 다룬 연구다.
조금 더 깊게 보면
공모리츠는 공개 모집이라는 자금 조달 방식으로 정의되는 것이지 반드시 상장되어 있다는 뜻은 아니며, 상장 요건을 갖추지 못한 공모리츠도 존재합니다. 상장 리츠의 주가는 기초 부동산의 감정가보다 금리와 증시 수급에 더 민감하게 움직여 순자산가치 대비 할인이 장기간 이어지기도 하는데, 이를 '부동산이 싸다'로 읽을지 '시장이 리츠 지배구조를 불신한다'로 읽을지가 해석의 갈림길입니다. 사모리츠에 비해 공시 의무가 무겁고 배당 안정성을 요구받으므로 개발형보다 임대형 자산 위주로 구성되는 경향이 있습니다. 공모리츠는 자본시장법상 공모 절차를 거쳤는지로 정의될 뿐 반드시 거래소 상장을 요구하지는 않으므로, 공모이지만 비상장인 리츠도 존재할 수 있습니다. 상장 리츠의 주가는 기초 부동산의 감정가보다 금리와 증시 수급에 더 민감하게 움직여, 순자산가치 대비 할인이 장기간 이어지는 현상이 관찰되기도 합니다.
주의할 점
상장 여부와 무관하게 기초자산인 부동산의 공실률, 임대차 계약 조건 등 개별 리스크를 함께 살펴봐야 합니다.
이를 부동산이 저평가되었다는 신호로 볼지, 시장이 리츠 지배구조를 불신하는 신호로 볼지는 해석의 갈림길입니다.