변동의원칙 (Principle of Change)
쉽게 풀면
부동산 가격은 고정된 게 아니라 여러 조건이 바뀌면서 계속 변한다는 원칙이에요.
왜 중요한가
부동산과 그 환경은 끊임없이 변하므로 가치도 특정 시점에서만 성립한다는 변동의 원칙은 감정평가에서 기준시점을 반드시 명시하고 시점수정을 요구하는 이유이며, 평가액의 유효기간이 제한되는 근거가 됩니다. 도시의 성장·성숙·쇠퇴 국면에 따라 같은 부동산의 가치가 달라진다는 사고는 입지 분석과 개발 시기 결정에 적용되고, 시계열 가격지수와 경기순환 연구는 이 원칙을 정량화한 것으로 볼 수 있습니다. 동일한 부동산이라도 평가 시점이 다르면 가격형성요인 자체가 달라지므로, 과거 감정평가서를 근거자료로 인용할 때는 기준시점과 현재 시점의 시차를 반드시 고려해야 합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
가격형성요인이 계속 바뀌기 때문에 언제 시점의 가격인지를 명확히 밝혀야 한다는 뜻이에요.
변동의 원칙을 따르지 않았을 때 실제로 얼마나 큰 오차가 생기는지를 수치로 보여 준 것으로, 원칙을 어겼을 때의 결과를 통해 원칙의 필요성을 역으로 확인한 문장입니다.
조금 더 깊게 보면
변동의 원칙은 가치가 변한다는 사실만이 아니라 변화에 방향성과 국면이 있다는 인식을 포함하므로, 현재 지표를 그대로 외삽하는 것은 이 원칙을 형식적으로만 따르는 셈이고 경기순환의 위치를 판단하는 것까지가 원칙의 실질입니다. 예측의 원칙이 미래를 현재 가치에 반영하라는 것이라면 변동의 원칙은 그 반영 자체가 시간에 따라 달라진다는 것이므로, 두 원칙은 함께 작동하며 기준시점을 고정하는 이유도 여기에 있습니다. 변동을 인정한다는 것이 어떤 가격 변동이든 정상이라는 뜻은 아니므로, 기초 여건과 무관한 변동은 버블이나 시장 비효율의 문제로 별도로 다루어야 합니다. 변동의 원칙은 감정평가서에 기준시점을 명시하고 시점수정치를 적용하도록 요구하는 근거가 되며, 지가변동률이나 생산자물가지수 등의 지수를 이용해 과거 사례가격을 현재 시점 가격으로 보정하는 절차로 구체화됩니다.
주의할 점
과거 특정 시점의 평가액을 현재 시점에 그대로 적용하면 오류가 발생할 수 있습니다.