시장가치 (Market Value (Real Estate))
쉽게 풀면
특별한 사정 없이 시장에서 자유롭게 거래된다면 형성될 것으로 보이는 정상적인 가격이에요.
왜 중요한가
감정평가의 기준가치는 원칙적으로 시장가치이므로, 이 개념을 어떻게 정의하느냐가 평가의 전제 조건과 결론의 해석을 정합니다. 담보, 과세, 보상, 재무보고 등 목적별 평가가 모두 시장가치를 출발점으로 삼되 필요한 조정을 더하는 구조이며, 국제평가기준이 시장가치의 정의를 통일하면서 국가 간 평가 결과의 비교 가능성이 이 정의에 기대게 되었습니다.
핵심 정리
- 감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호(2023. 9. 14. 시행본)는 시장가치를 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액으로 정의합니다.
- 같은 규칙 제5조 제1항은 감정평가액을 시장가치 기준으로 결정한다고 하고, 제2항은 법령에 다른 규정이 있는 경우, 의뢰인이 요청하는 경우, 목적이나 대상물건의 특성상 사회통념상 필요한 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있다고 정합니다. 그 경우 그 가치의 성격과 특징, 평가의 합리성·적법성을 검토해야 하되, 법령에 다른 규정이 있는 경우는 예외입니다(제3항).
- 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항은 토지 평가 시 이용가치가 비슷한 표준지공시지가를 기준으로 하되 적정한 실거래가가 있으면 이를 기준으로 할 수 있다고 정합니다. 즉 법정 평가에서는 시장가치 개념과 공시지가 기준이 함께 작동합니다.
- 국제평가기준(IVS)은 시장가치를 평가기준일에 자발적 매수자와 자발적 매도자가 적절한 마케팅을 거친 뒤 각자 정통하고 신중하게, 강요 없이 행동하는 정상 거래에서 자산이 교환될 것으로 추정되는 금액으로 정의하는 것으로 소개됩니다. 한국 규칙의 정의와 구성 요소가 거의 겹칩니다.
- 시장가치는 특정 거래의 가격과 다른 개념입니다. 시장가치는 이상적 조건 아래서의 추정이고 가격은 실제 거래 조건에서 나온 숫자입니다.
예시로 보기
가상의 예입니다. 어떤 상가가 인근 시세로는 10억 원쯤 평가되는데 매도인이 급한 자금 사정으로 8억 원에 팔았다면, 8억 원은 실제 거래가격이지만 ‘충분한 기간 공개된 후’의 거래가 아니므로 시장가치의 직접 증거로 쓰려면 사정보정이 필요합니다. 거래사례비교법은 이런 비교 사례에 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 거쳐 가액을 산정하는 방법으로 규칙 제2조 제7호가 정의합니다.
자주 하는 오해
| 오해 | 바로잡기 |
|---|---|
| 시장가치는 실제 거래가격이다. | 시장가치는 정의된 조건 아래서 성립될 가능성이 가장 높은 가액입니다. 급매나 특수관계인 간 거래 가격은 이 조건에 맞지 않을 수 있습니다. |
| 감정평가는 언제나 시장가치로 한다. | 원칙은 시장가치이나 규칙 제5조 제2항에 따라 법령, 의뢰인 요청, 목적상 필요가 있으면 다른 가치를 기준으로 할 수 있습니다. |
| 시장가치는 매수자별로 다르다. | 시장가치는 특정 투자자의 요구를 반영한 투자가치와 다르며 전형적 시장 참여자를 전제합니다. |
논문에서는 이렇게 쓰입니다
실제 논문에서
이 용어를 직접 쓴 국내 논문 문장을 아직 수집하지 못했습니다. 수집되는 대로 출처와 함께 싣겠습니다.
예시 문장
아래는 용어의 쓰임을 보여 주려고 만든 예시로, 실제 논문에서 가져온 문장이 아닙니다.
억지로 거래하지 않고 양쪽 다 합리적으로 판단했을 때 형성될 것으로 보이는 정상 가격이라는 뜻이에요.
가격을 매길 때 비슷한 거래 사례를 참고하는 방법, 짓는 비용을 따지는 방법, 앞으로 벌어들일 수익을 따지는 방법을 함께 쓴다는 설명이다.
가격을 매길 때 비슷한 거래 사례를 참고하는 방법, 짓는 비용을 따지는 방법, 앞으로 벌어들일 수익을 따지는 방법을 함께 쓴다는 설명이다.
조금 더 깊게 보면
시장가치는 충분한 정보를 가진 자발적 당사자 사이에서 적정 노출 기간을 거쳐 성립할 가장 개연성 높은 가격을 뜻하므로, 실제 거래된 가격과는 개념적으로 다르며 특정 거래가가 시장가치와 다르다는 사실 자체가 오류를 뜻하지 않습니다. 특정 투자자의 요구수익률과 세금 지위를 반영한 투자가치와 달리 시장가치는 시장의 전형적 참여자를 전제하므로, 어떤 매수자가 시장가치보다 높게 사는 것은 그의 투자가치가 더 높기 때문이지 시장이 틀린 것이 아닙니다. 시장가치에는 최유효이용 전제가 내포되어 있어 현재 용도의 수익만 환원한 값은 시장가치가 아닐 수 있으며, 급매 조건이나 강제 처분이 반영된 가격은 정의상 시장가치에서 제외됩니다.
주의할 점
특수한 목적의 거래나 특수관계인 간 거래 가격은 시장가치를 대표하지 못할 수 있습니다.
헷갈리기 쉬운 용어
| 용어 | 한 줄 설명 |
|---|---|
| 시장가치 | 정의된 조건에서 성립 가능성이 가장 높은 가액 |
| 투자가치 | 특정 투자자의 요구와 조건을 반영한 가치 |
| 공정가치 | 회계 등에서 쓰이는 공정가치 개념(적용 기준에 따라 정의가 다름) |
| 거래사례비교법 | 유사 거래 사례를 비교해 가액을 산정하는 평가 방법 |
| 최유효이용 | 법적·물리적으로 가능하고 가장 높은 가치를 낳는 이용 |
참고 문헌
- 감정평가에 관한 규칙 (2023). 국토교통부령 제1253호, 2023. 9. 14. 시행. (제2조, 제5조)
- 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 (2023). 법률 제19403호, 2023. 8. 10. 시행. (제3조)
- Appraisal Institute (2001). The Appraisal of Real Estate (12th ed.). Appraisal Institute.
표의 기준값은 위 문헌에 근거한 관례이며, 분야·학술지마다 다른 기준을 쓸 수 있습니다.