분산투자효과 (Diversification Effect)
쉽게 풀면
한 바구니에 계란을 다 담지 않고 나눠 담아서 위험을 줄이는 것과 같은 효과예요.
왜 중요한가
기관투자자가 부동산에 자금을 배분하는 근거 자체가 부동산 수익률이 주식·채권과 낮은 상관을 보여 전체 포트폴리오의 위험을 낮춘다는 분산투자효과에 있으며, 부동산 안에서도 지역과 유형을 섞는 배분 정책이 이 효과의 크기에 따라 정해집니다. 실증 연구에서는 국내 부동산과 해외 부동산, 실물과 리츠 사이의 분산효과를 측정해 자산배분 정책의 근거로 제시합니다. 국내 부동산과 해외 부동산, 실물과 리츠 사이의 분산효과를 측정하는 실증 연구가 자산배분 정책의 근거로 흔히 제시됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
함께 오르내리지 않는 자산들을 섞을수록 전체 위험이 더 줄어든다는 뜻이에요.
분산투자효과의 크기가 포트폴리오를 구성하는 자산들의 상관관계 수준에 좌우된다는 점을 보여 준다.
조금 더 깊게 보면
분산투자효과의 크기는 자산 간 상관계수에 달려 있는데, 부동산은 같은 나라 안에서는 금리와 경기라는 공통 요인에 노출되어 유형이 달라도 상관이 높고, 위기 국면에서는 그 상관이 더 높아져 정작 필요할 때 효과가 줄어드는 경향이 있습니다. 감정가 기반 수익률로 계산한 상관계수는 실제보다 낮아 분산효과를 과대평가하므로, 평탄화를 제거하거나 거래가격 기반 지수를 써야 합니다. 분산으로 없앨 수 있는 것은 개별 자산의 비체계적 위험뿐이고, 부동산 자산이 커서 충분한 개수를 담기 어려운 투자자에게는 이 효과가 이론값에 한참 못 미칩니다. 위기 국면에서는 자산 간 상관관계가 오히려 높아져 정작 분산효과가 필요한 시점에 그 효과가 줄어드는 경향도 보고됩니다.
주의할 점
시장 전체가 흔들리는 체계적 위험은 분산투자로도 제거되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 감정가 기반 수익률로 계산한 상관계수는 실제보다 낮게 나와 분산효과를 과대평가하기 쉬우므로, 평탄화를 제거하거나 실거래가 기반 지수로 다시 계산해야 합니다. 분산으로 없앨 수 있는 것은 개별 자산의 비체계적 위험뿐이며, 시장 전체가 흔들리는 체계적 위험은 분산투자로 제거되지 않습니다.