반복매매지수법 (Repeat Sales Index Method)
쉽게 풀면
강남 아파트와 지방 빌라를 단순 비교하면 원래 가격 차이 때문에 순수한 시세 변동을 알기 어려워요. 하지만 '같은 아파트 101동 502호가 2020년에 5억, 2024년에 7억에 팔렸다'처럼 같은 집이 두 번 이상 팔린 기록만 모아 비교하면, 집의 크기나 위치 같은 조건은 그대로이니 순수하게 가격이 얼마나 올랐는지만 정확히 측정할 수 있어요. 이것이 반복매매지수법의 원리입니다.
왜 중요한가
동일한 주택이 시간을 두고 반복 거래된 사례만을 비교해 가격지수를 산출하는 반복매매지수법으로, 주택 품질 차이에 따른 왜곡을 줄이고 순수한 가격 변동만을 측정하기 위해 고안됐다. 미국의 케이스-실러 지수 등 세계적으로 신뢰받는 주택가격지수의 근간이 되는 방법론이며, 담보대출 관련 파생상품의 가격결정이나 주택시장 정책의 성과를 평가하는 기초 통계자료로도 폭넓게 활용된다. 반복매매지수법은 케이스-실러 지수 등 대표적인 주택가격지수의 산출 방법론으로 채택되어, 이질적 물건이 섞인 시장에서도 순수한 가격변화율을 추적할 수 있게 합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
같은 부동산끼리 비교하기 때문에 서로 다른 부동산을 비교할 때 생기는 오차를 줄일 수 있다는 뜻이에요.
서로 다른 방식으로 계산한 두 지수가 장기적으로는 비슷한 흐름을 보였지만, 단기적으로는 오르내리는 정도에서 차이가 났다는 비교 연구 결과입니다.
조금 더 깊게 보면
반복거래된 표본에만 의존하므로 거래가 드문 지역이나 신축주택은 지수 산정에 제대로 반영되지 못하는 표본편의 문제가 지적된다. 두 거래 시점 사이에 리모델링이나 구조 변경이 있었던 경우 순수한 가격 변동이 아니라 자산 자체의 품질 개선까지 섞여 지수를 왜곡시킬 수 있어, 이런 표본을 걸러내는 절차가 지수의 신뢰도를 좌우하는 중요한 실무적 과제로 다뤄진다. 반복매매지수법은 동일 부동산이 두 번 이상 거래된 사례만을 이용해 가격변화율을 추정하므로 이질적 물건 간 비교의 문제를 줄이지만, 반복거래된 표본이 전체 재고를 대표하지 못할 수 있다는 표본선택편의 문제가 지적됩니다.
주의할 점
반복거래된 표본만 사용하므로 표본선택편의가 발생할 수 있고 거래가 드문 시장에서는 적용이 제한적입니다.