정(正)의레버리지 (Positive Leverage)
쉽게 풀면
연 5%의 수익을 내는 건물을 연 3% 이자로 대출받아 산다면, 대출로 조달한 돈이 자기 돈보다 더 적은 이자로 더 많은 수익을 벌어다 주는 셈이에요. 이렇게 대출을 더 많이 쓸수록 오히려 내가 투자한 자기자본의 수익률이 높아지는 유리한 상태를 정(正)의 레버리지라고 합니다. 마치 남의 돈을 빌려서 그 돈이 나 대신 돈을 벌어다 주는 상황과 같아요.
왜 중요한가
부동산 투자수익률이 차입금리보다 높아 레버리지를 사용할수록 자기자본수익률이 확대되는 상태로, 저금리·자산가격 저평가 국면에서 적극적인 차입투자를 유인하는 신호로 해석된다. 투자자가 부채비율을 얼마나 높일지 결정하는 핵심 판단 기준이 되며, 부동산펀드나 리츠가 레버리지 전략을 얼마나 공격적으로 가져갈지 결정할 때도 이 개념이 투자 전략의 근간을 이룬다. 정의 레버리지가 성립하는 국면에서는 대출 비중을 늘릴수록 자기자본수익률이 높아지므로, 저금리 시기에 투자자들이 레버리지를 적극적으로 활용하는 유인이 커집니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
빌린 돈의 이자보다 부동산이 벌어들이는 수익률이 더 높을 때 생기는 유리한 상황이라는 뜻이에요.
금리가 낮았던 시기에 산 부동산들은 대출을 늘릴수록 오히려 투자자 수익률이 좋아지는 유리한 구간에 있었다는 분석 결과입니다.
조금 더 깊게 보면
포지티브 레버리지가 항상 유리한 것은 아니며, 캡레이트와 금리 격차가 좁을 때는 소폭의 시장 변화만으로도 네거티브 레버리지로 전환될 수 있어 여유마진을 함께 고려해야 한다. 레버리지 효과의 크기는 부채비율 자체에도 영향을 받아, 캡레이트와 금리 차이가 같더라도 부채비율을 더 높게 가져갈수록 자기자본수익률에 미치는 확대 효과가 커지는 동시에 위험도 함께 커지는 양면성을 갖는다. 정(+)의 레버리지는 부동산의 종합환원율이 대출금리를 웃돌 때 성립하며, 이 관계가 역전되면 부채비율을 높일수록 오히려 자기자본수익률이 낮아지는 부(-)의 레버리지로 전환됩니다.
주의할 점
금리가 상승하면 정의 레버리지가 부의 레버리지로 전환될 수 있어 금리변동 위험을 함께 고려해야 합니다.