부(負)의레버리지 (Negative Leverage)
쉽게 풀면
연 5%의 수익을 내는 건물을 연 7% 이자로 대출받아 산다면, 빌린 돈에 대한 이자 부담이 그 돈이 벌어들이는 수익보다 더 크다는 뜻이에요. 이런 상황에서는 대출을 더 많이 쓸수록 오히려 내 돈(자기자본)의 수익률이 나빠집니다. 정(正)의 레버리지와 정반대로, 남의 돈을 빌려 쓰는 것이 오히려 손해가 되는 상태예요.
왜 중요한가
차입금리가 부동산의 투자수익률(캡레이트)보다 높아져 레버리지를 쓸수록 오히려 자기자본수익률이 낮아지는 상태로, 금리상승기나 자산가격 고평가 국면에서 투자전략 재점검이 필요하다는 신호로 해석된다. 최근 몇 년간 금리가 빠르게 오르면서 기존에 낮은 캡레이트로 매입한 상업용부동산 투자자들이 이 부의 레버리지 상태에 놓이는 경우가 늘어나, 대출 만기 연장이나 자산 매각 시점 판단에서 중요하게 고려하는 개념이 되었다. 부의 레버리지 상태에서도 투자자가 대출을 유지하는 것은 향후 임대료 상승이나 자산가치 상승에 대한 기대, 세제 혜택 등 다른 요인이 작용하기 때문인 경우가 많습니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
빌린 돈의 이자가 부동산 수익률보다 높을 때 생기는 불리한 상황이라는 뜻이에요.
금리가 오르는 데 변동금리로 대출받은 투자자들은 갑자기 부의 레버리지 상태에 빠져, 실제로 손에 쥐는 현금이 크게 줄어드는 어려움을 겪었다는 설명입니다.
조금 더 깊게 보면
네거티브 레버리지 상태에서도 향후 임대료 상승이나 자산가치 상승을 기대해 매입을 강행하는 경우가 있어, 현재 시점의 캡레이트와 금리만 비교해 투자 타당성을 단정할 수는 없다. 이런 투자는 현재의 현금흐름 손실을 감내하는 대신 자산가치 상승에 따른 매각차익을 노리는 전략으로, 캡레이트 압축(자산가치 상승)에 대한 확신이 클수록 부의 레버리지를 감수하고도 투자를 진행하는 경우가 실무에서 관찰된다. 부(-)의 레버리지는 금리 상승기에 자주 나타나는데, 임대료 인상이 대출금리 상승 속도를 따라가지 못하는 국면에서는 부채를 늘릴수록 자기자본수익률이 오히려 훼손됩니다.
주의할 점
금리 상승기에는 부의 레버리지 상태에 빠지기 쉬우므로 대출조건과 시장금리 추이를 지속적으로 점검해야 합니다.