주택저당증권 (Mortgage-Backed Securities (MBS))
쉽게 풀면
은행이 수천 명에게 빌려준 주택담보대출을 한 바구니에 모아 담보로 삼아 새로운 증권을 만든 것이 MBS예요. 개별 대출 하나하나는 소액이지만, 수천 건을 모으면 커다란 채권 뭉치가 되고, 이를 잘게 쪼개 투자자들에게 팔면 각 대출자가 매달 갚는 원리금이 그대로 투자자들에게 나눠 지급됩니다. 은행 입장에서는 20~30년짜리 장기 대출을 지금 당장 현금으로 바꿀 수 있는 셈이에요.
왜 중요한가
주택담보대출 채권을 기초자산으로 발행하는 유동화증권으로, 금융기관은 장기 대출채권을 유동화해 자금을 조기 회수하고 투자자는 주택대출 포트폴리오에 간접 투자할 수 있게 해준다. 이렇게 조기에 회수한 자금으로 은행은 다시 새로운 주택담보대출을 내줄 수 있어, MBS 시장의 활성화 여부가 국가 전체 주택금융 공급 능력과 직결되는 거시경제적 의미를 가진다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
여러 사람의 집 대출금을 한데 모아 그것을 담보로 발행한 증권이라는 뜻이에요.
금리가 떨어지면 사람들이 낮은 금리로 갈아타려고 기존 대출을 서둘러 갚아버리는데, 그 결과 MBS에 투자한 사람들은 예상보다 일찍 원금을 돌려받게 되어 기대했던 만큼의 수익을 못 얻는다는 설명입니다.
조금 더 깊게 보면
MBS는 조기상환 위험(차주가 대출을 만기 전 갚아버리는 위험)이 일반 채권에는 없는 특유의 리스크로 존재하며, 이는 CMBS와 같은 상업용 자산 기초 증권과도 구별되는 특징이다. 한국에서는 한국주택금융공사가 발행하는 MBS가 대표적이며, 다수의 소액 주택담보대출을 기초로 하는 만큼 개별 차주의 신용위험보다는 금리변동에 따른 조기상환 위험 관리가 상품 설계의 핵심 과제로 다뤄진다. 국내에서는 한국주택금융공사가 발행하는 MBS가 대표적이며, 다수의 소액 대출을 기초로 하는 만큼 개별 차주의 신용위험보다는 금리 변동에 따른 조기상환 위험 관리가 상품 설계의 핵심 과제로 다루어집니다.
주의할 점
차주의 조기상환이나 연체 발생 시 예상 현금흐름과 실제 지급액이 달라질 수 있습니다.
금리 하락기에는 차주의 조기상환이 늘어 투자자가 예상보다 일찍 원금을 돌려받게 되는 조기상환위험이 MBS 고유의 리스크로 존재합니다.