가능총소득 (Potential Gross Income (PGI))
쉽게 풀면
건물의 모든 방이 다 채워져 있다고 가정했을 때 받을 수 있는 최대 임대료 총액이에요.
왜 중요한가
임대 부동산의 수익 계산은 항상 가능총소득에서 출발하며, 감정평가서·대출 심사·투자 검토 문서의 소득 계산표 첫 줄이 이 항목입니다. 실제 임대료가 아니라 시장임대료를 기준으로 잡기 때문에, 시세보다 싸게 임대된 건물의 잠재 가치나 임대료 갱신 시 상승 여력을 가늠하는 출발점이 되고, 이후 유효총소득과 순영업소득이 모두 여기서 파생됩니다. 임대료 갱신 시 상승 여력을 가늠하는 출발점으로도 가능총소득이 활용됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
빈 방 하나 없이 꽉 찼을 때를 가정한, 이론상 가장 많이 받을 수 있는 임대료라는 뜻이에요.
이론상 최대치인 가능총소득에서 실제로 발생할 공실과 못 받는 임대료를 빼야 현실적인 소득 추정치가 나온다는 뜻이다.
조금 더 깊게 보면
가능총소득은 현행 계약임대료가 아니라 시장임대료로 산정하는 것이 원칙이지만, 장기 임대차가 걸려 있어 시장임대료로 올릴 수 없는 자산은 계약임대료를 써야 하며, 이 차이를 어떻게 다루느냐에 따라 평가 목적이 소유권 전체인지 임대인 지분인지가 갈립니다. 시장임대료 자체가 인근 사례의 관찰값이어서 평가자의 사례 선택에 따라 움직이고, 공실이 만성적인 시장에서 만실 가정으로 산정한 가능총소득은 현실과 크게 벌어집니다. 임대료에 포함된 관리비와 부가가치세를 제외해 순수 임대료 기준으로 잡아야 사례 간 비교가 가능합니다. 장기 임대차가 걸려 있어 계약임대료를 시장임대료 수준으로 즉시 올릴 수 없는 자산은 계약임대료 기준으로, 소유권 전체 가치를 구할 때는 시장임대료 기준으로 산정한다는 차이가 있습니다. 공실이 만성적인 시장에서 만실을 가정한 가능총소득은 현실과 크게 벌어질 수 있어 주의가 필요합니다.
주의할 점
현실에서는 공실이 발생하므로 가능총소득 자체를 실제 소득으로 오해하지 않도록 주의해야 합니다. 임대료에 포함된 관리비와 부가가치세를 제외해 순수 임대료 기준으로 잡아야 서로 다른 사례 간 비교가 가능해집니다. 표준화된 산정 서식에서는 가능총소득 항목을 반드시 먼저 명시하도록 요구합니다.