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유효총소득 (Effective Gross Income (EGI))

쉽게 풀면

받을 수 있는 최대 임대료에서 비어있는 방이나 못 받은 월세를 뺀, 실제로 걷히는 돈이에요.

왜 중요한가

임대 부동산의 소득 추정은 가능총소득에서 공실 및 대손을 빼 유효총소득을 구하는 단계를 거쳐야 실제 회수 가능한 금액이 되므로, 감정평가서와 대출 심사서의 소득 계산표에서 이 항목이 순영업소득으로 가는 관문 역할을 합니다. 실무에서는 자산 유형별 적정 공실률을 어떻게 잡느냐가 유효총소득과 이후 가치 산정 전체를 좌우하기 때문에, 공실률 가정의 근거를 명시하는 것이 평가 실무의 관행입니다. 공실률 가정의 근거를 명시하는 것이 감정평가 실무의 일반적 관행으로 자리 잡았습니다.

계산과 범위

수익형 부동산의 소득 계산은 보통 다음 순서로 내려갑니다.

유효총소득 = 가능총소득 − 공실 및 대손(미회수) 손실 + 기타소득
순영업소득 = 유효총소득 − 영업경비

가능총소득에서 공실·미회수 손실을 뺀 값이 유효총소득이고, 여기서 영업경비를 빼면 순영업소득이 됩니다. 이때 영업경비에는 부채 상환액, 소득세, 감가상각비를 넣지 않습니다.

가상의 예(단위: 백만 원). 가능총소득 1,200, 공실·대손 손실률 8%, 주차료 등 기타소득 36, 영업경비 400, 환원율 5%라고 하면 다음과 같습니다.

• 공실·대손 손실 = 1,200 × 0.08 = 96
• 유효총소득 = 1,200 − 96 + 36 = 1,140
• 순영업소득 = 1,140 − 400 = 740
• 수익가액(직접환원) = 740 ÷ 0.05 = 14,800

해석 기준

• 유효총소득 ÷ 가능총소득 = 1,140 ÷ 1,200 = 95%입니다. 위 예에서는 가능한 임대료의 95%가 실제 소득이 되는 구조이고, 이 비율이 낮을수록 공실·미회수 위험이 크다는 뜻입니다.
• 유효총소득은 순영업소득으로 가는 중간 단계이므로, 이 값의 오차는 순영업소득을 거쳐 가치에 그대로 전달됩니다. 위 예에서 손실률이 8%가 아니라 10%이면 유효총소득은 1,200 × 0.9 + 36 = 1,116, 순영업소득은 716, 가치는 716 ÷ 0.05 = 14,320으로 줄어듭니다.
• 공실률을 현재의 실제 공실로 잡을지 장기 시장 평균으로 잡을지에 따라 값이 크게 달라지므로, 그 근거를 밝혀야 합니다.

보고 방법

논문이나 평가서에서는 최소한 다음을 밝혀야 비교할 수 있습니다.

• 공실·대손률의 근거(해당 지역·용도의 시장 자료인지, 대상 부동산의 실적인지)
• 기타소득에 무엇이 들어갔는지(주차료, 광고료, 관리비 수입 등)와 그 소득에도 공실을 적용했는지
• 관리비 수입을 소득에 넣었는지 경비와 상계했는지(이후 영업경비비율이 달라집니다)
• 소득이 연간 기준인지, 어느 시점의 임대료 수준인지

문헌에 따라 같은 이름으로 다른 범위를 가리킬 수 있으므로, 자신이 쓴 정의를 본문이나 표 주석에 한 줄로 적어 두는 것이 안전합니다.

논문에서는 이렇게 쓰입니다

실제 논문에서

이 용어를 직접 쓴 국내 논문 문장을 아직 수집하지 못했습니다. 수집되는 대로 출처와 함께 싣겠습니다.

예시 문장

아래는 용어의 쓰임을 보여 주려고 만든 예시로, 실제 논문에서 가져온 문장이 아닙니다.

최대로 받을 수 있는 임대료에서 현실적으로 못 받는 부분을 빼고 부가 수입을 더한 값이라는 뜻이에요.

총소득에서 공실 등 손실을 차감한 값이 실제 수익 분석의 출발점임을 보여준다.

조금 더 깊게 보면

유효총소득에는 임대료뿐 아니라 주차료·광고료·자판기 수입 같은 기타소득이 포함되며, 관리비 수입을 소득에 넣을지 경비와 상계할지에 따라 이후 영업경비비율이 달라지므로 비교 시 정의를 맞춰야 합니다. 공실률을 현재 실제 공실이 아니라 장기 시장 평균으로 잡는 이유는 평가가 특정 시점이 아니라 보유기간 전체의 대표 소득을 구하려는 것이기 때문이며, 만실 상태의 건물이라도 재계약 공백을 고려한 안정화 공실률을 반영합니다. 임대료 체납은 유효총소득에서 빼지만 이미 받은 보증금의 운용수익을 소득에 넣을지는 평가 목적과 국내 임대차 관행에 따라 처리가 달라집니다. 공실률을 현재 시점의 실제 공실이 아니라 장기 시장 평균으로 잡는 이유는, 평가가 특정 시점이 아니라 보유기간 전체를 대표하는 안정화 소득을 구하려는 목적을 갖기 때문입니다. 만실 상태의 건물이라도 재계약 공백을 고려한 안정화 공실률을 반영하는 것이 평가 실무의 일반적 관행입니다.

주의할 점

가능총소득 산정 시 지나치게 낙관적인 시장임대료를 적용하면 이후 순영업소득까지 과대평가될 위험이 있습니다. 관리비 수입을 소득에 넣을지 경비와 상계할지에 따라 이후 영업경비비율이 달라지므로 비교 시 정의를 맞춰야 합니다.

헷갈리기 쉬운 용어

소득 계산 단계의 이름이 비슷해 혼동하기 쉽습니다.

참고 문헌

1. Appraisal Institute. (2001). The Appraisal of Real Estate (12th ed.). Appraisal Institute.
2. Geltner, D. M., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments. OnCourse Learning.
3. Kim, J. W., & Lee, J. Y. (2018). A study on relation between office supply and vacancy rate in Seoul business areas. Journal of Real Estate Analysis, 4(1), 95–118.

표의 기준값은 위 문헌에 근거한 관례이며, 분야·학술지마다 다른 기준을 쓸 수 있습니다.

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