총임대료승수 (Gross Rent Multiplier (GRM))
쉽게 풀면
부동산 가격이 1년치 임대료 총액의 몇 배인지 보여주는 간단한 지표예요.
왜 중요한가
소규모 임대주택이나 상가처럼 운영비 자료를 얻기 어려운 자산에서는 매매가격을 연간 총임대료로 나눈 총임대료승수가 빠르게 상대가치를 비교하는 실무의 첫 번째 잣대입니다. 거래사례비교법에서 임대료 자료를 매개로 가격을 추정하는 총임대료승수법의 기초가 되고, 주택시장 연구에서는 가격 대비 임대료 비율이 장기 평균에서 얼마나 벗어났는지를 보는 버블 지표로도 활용됩니다. 주택시장 연구에서는 가격 대비 임대료 비율이 장기 평균에서 얼마나 벗어났는지를 보는 버블 지표로도 이 승수가 활용됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
복잡한 계산 없이 가격이 임대료의 몇 배인지만 봐서 빠르게 비교할 수 있는 간단한 지표라는 뜻이에요.
이 때문에 총임대료승수는 예비적 스크리닝 지표로 활용되고, 정밀한 가치평가는 다른 지표와 함께 이루어진다.
조금 더 깊게 보면
총임대료승수는 운영비를 무시하므로, 총임대료가 같아도 관리비 구조나 노후도가 다른 자산 사이에서는 실제 수익성이 전혀 다를 수 있으며 이 점에서 순소득승수와 구별됩니다. 공실이 반영되지 않은 계약 임대료를 쓰는지, 실제 수취 임대료를 쓰는지에 따라 값이 달라지고, 임대료 규제가 있는 시장에서는 승수가 높게 나와도 저평가라고 해석할 수 없습니다. 환원율의 역수와 유사한 구조이지만 분모가 총수익이라 환원율과 직접 환산되지 않으며, 같은 하위시장 안의 유사 자산끼리 비교할 때만 의미가 있는 상대 지표입니다. 환원율의 역수와 유사한 구조이지만 분모가 총수익이라 환원율과 직접 환산되지 않으며, 임대료 규제가 있는 시장에서는 승수가 높게 나와도 그 자체를 저평가로 해석할 수 없습니다. 총임대료승수는 운영비를 무시하므로, 총임대료가 같아도 관리비 구조나 노후도가 다른 자산 사이에서는 실제 수익성이 전혀 다를 수 있습니다.
주의할 점
운영경비를 반영하지 않으므로 순수익 기반 지표인 캡레이트와 함께 사용하는 것이 바람직합니다. 공실이 반영되지 않은 계약 임대료를 쓰는지 실제 수취 임대료를 쓰는지에 따라서도 값이 크게 달라질 수 있습니다.