대출대비사업비비율 (Loan to Cost Ratio (LTC))
쉽게 풀면
완공된 아파트를 담보로 대출받을 때는 그 아파트의 현재 가치(LTV)를 기준으로 하지만, 아직 짓지도 않은 건물은 완공 후 가치를 담보로 잡기 애매하죠. 그래서 개발 중인 사업에서는 '이 프로젝트를 완성하는 데 드는 총비용(땅값+공사비+기타 비용)' 대비 얼마를 대출해줄지 계산하는데, 이것이 LTC예요. 총사업비 100억 원짜리 프로젝트에서 LTC가 70%라면 70억 원까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다.
왜 중요한가
총 개발사업비 대비 대출금 비율(LTC)로, 개발사업 PF 심사에서 자기자본 투입 비중과 대출 리스크를 가늠하는 지표로 LTV와 함께 대출한도 산정에 활용된다. 시행사가 자기 돈을 얼마나 투입했는지를 보여주는 지표이기도 해서, 대주단은 LTC가 낮을수록(즉 시행사 자기자본 비중이 높을수록) 시행사가 사업 실패 시 감수할 손실도 크다고 보고 더 안전한 딜로 평가하는 경향이 있다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
완공 후 가치가 아니라 짓는 데 드는 총비용을 기준으로 얼마까지 대출해줄지 정하는 비율이라는 뜻이에요.
자재값이나 인건비가 오르면 총사업비 자체가 커지기 때문에, 대출금액이 그대로여도 비율로 따진 LTC는 애초 계획보다 높아지는 부작용이 생긴다는 설명입니다.
조금 더 깊게 보면
완공 후 가치를 기준으로 하는 LTV와 달리 LTC는 투입원가를 기준으로 하므로, 분양가가 원가보다 크게 오를 것으로 기대되는 사업에서는 두 지표의 결과가 크게 갈릴 수 있다. 실무에서는 LTC와 LTV를 함께 산출해 더 보수적인(낮은) 대출한도를 최종 기준으로 삼는 경우가 많으며, 분양시장이 불투명한 지역일수록 완공 후 가치에 기반한 LTV보다 확실한 투입비용 기준인 LTC를 더 엄격하게 적용하는 경향이 있다. LTC는 담보물의 감정가치를 기준으로 하는 LTV와 달리 토지비·공사비·금융비용 등을 합한 총사업비를 분모로 삼기 때문에, 아직 담보가치가 형성되지 않은 준공 전 개발단계 대출의 위험도를 가늠하는 데 더 적합한 지표로 쓰입니다.
주의할 점
공사비 상승 등으로 총사업비가 증가하면 실제 LTC가 당초 계획보다 높아질 위험이 있습니다.