총부채상환비율 (Debt to Income Ratio (DTI))
쉽게 풀면
월급의 상당 부분을 대출 갚는 데 써버리면 생활이 빠듯해지는 것처럼, 은행은 대출을 내주기 전에 '이 사람이 벌어들이는 돈 중에 대출 갚는 데 쓰는 비중이 너무 크지는 않은가'를 확인합니다. 그 비중을 나타내는 숫자가 DTI예요. 연소득이 5천만 원인 사람의 DTI가 40%라면, 한 해에 대출 원리금으로 최대 2천만 원까지만 갚을 수 있도록 대출 한도가 정해집니다.
왜 중요한가
연소득 대비 연간 대출원리금 상환액 비율(DTI)로, 차주의 상환능력 범위 내에서 대출 한도를 제한해 과도한 차입을 억제하는 여신심사 및 정책 규제 지표로 쓰인다. 주택담보대출 심사에서 LTV와 함께 대출 가능 금액을 정하는 양대 기준으로 작동하며, 정부가 가계부채 관리 정책을 발표할 때마다 DTI 규제 대상 지역과 비율 조정이 핵심 정책 수단으로 다뤄진다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
소득 대비 빚 갚는 부담이 얼마나 큰지를 계산해서 대출 한도를 정하는 데 쓴다는 뜻이에요.
소득 대비 상환능력을 더 엄격히 따지게 되자, 소득이 낮은 사람일수록 대출받기가 상대적으로 더 어려워졌다는 연구 결과를 설명하고 있습니다.
조금 더 깊게 보면
DTI는 통상 신규 주택담보대출의 이자와 원금 일부만 반영하는 경우가 많아 DSR보다 완화된 지표로 분류되며, 두 지표를 혼용해 규제 강도를 판단하면 오해가 생길 수 있다. DTI는 흔히 신규 주택담보대출 하나만을 대상으로 계산되는 반면, 유사 지표인 DSR은 신용대출 등 차주가 보유한 모든 부채를 합산한다는 점에서 계산 범위의 포괄성이 다르며, 이 차이가 실제 대출한도 산정 결과에 상당한 차이를 만든다. DTI는 해당 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 반영하는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금을 합산하므로 DTI가 상대적으로 완화된 지표로 분류됩니다.
주의할 점
DTI는 해당 주택담보대출만 반영하는 경우가 많아 전체 부채 부담을 온전히 보여주지 못할 수 있습니다. DTI 규제가 강화되면 상환능력을 더 엄격히 따지게 되어 고소득층보다 저소득층의 대출승인율이 상대적으로 더 크게 낮아지는 경향이 보고됩니다.