부채수익률 (Debt Yield)
쉽게 풀면
담보인정비율은 감정평가액에 좌우되고, 부채감당률은 금리와 상환조건에 좌우됩니다. 그래서 금리가 낮아지거나 만기일시상환으로 조건을 바꾸면 두 지표는 손쉽게 좋아 보입니다. 부채수익률은 순영업소득을 대출원금으로 나누기만 하므로 이런 화장을 지운 맨얼굴을 보여줍니다. 값이 20%라면 대출원금을 회수하는 데 다섯 해분의 영업소득이 필요하다는 뜻입니다.
왜 중요한가
금리 하락기나 감정평가액이 부풀려지는 국면에서는 담보인정비율과 부채감당률이 동시에 좋게 나오면서 위험 신호를 놓치기 쉽습니다. 부채수익률은 이런 변수에 영향을 받지 않아, 상업용 부동산 대출 심사와 상업용부동산저당증권 편입 기준에서 보완 지표로 자리 잡았습니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
감정평가액에 의존하는 지표보다 실제 임대수입에 기반한 지표가 부도 예측력이 높다는 결과로, 대출 심사 기준의 우선순위를 다시 보게 만드는 발견입니다.
이자 부담이 줄어 상환 여력은 좋아 보이지만, 자산가격 상승으로 대출금이 함께 늘면서 담보의 실제 수익력 대비 대출 규모는 오히려 커졌다는 뜻으로, 두 지표가 상반된 신호를 준 사례입니다.
임대수입 대비 대출이 과도하다고 판단해 원금 규모 자체를 줄였다는 의미로, 부채수익률이 실무에서 대출 승인 여부를 넘어 한도 산정의 상한선 역할까지 한다는 점을 보여줍니다.
조금 더 깊게 보면
정의상 부채수익률은 순영업소득을 대출원금으로 나눈 값이므로, 캡레이트를 담보인정비율로 나눈 값과 같아집니다. 예컨대 캡레이트가 5%인 자산에 담보인정비율 60%로 대출하면 부채수익률은 약 8.3%가 됩니다. 따라서 최소 부채수익률 기준을 두는 것은 사실상 담보인정비율 상한을 캡레이트 수준에 연동시키는 효과를 냅니다. 한계도 분명합니다. 분자에 어느 시점의 순영업소득을 쓰느냐에 따라 값이 크게 달라지고, 아직 임대가 이뤄지지 않은 개발사업이나 공실이 많은 자산에는 그대로 적용하기 어렵습니다.
주의할 점
부채감당률과 혼동하기 쉽지만 분모가 다릅니다. 부채감당률은 연간 원리금상환액이 분모이고 부채수익률은 대출원금 전체가 분모입니다. 지분투자자 관점의 현금수익률과도 목적과 계산 주체가 다릅니다.