물리적투자결합법 (Physical Investment Combination Method)
쉽게 풀면
땅과 건물의 환원율을 각각 구한 뒤 면적 비율대로 섞어서 전체 환원율을 만드는 방법이에요.
왜 중요한가
토지와 건물의 가격 비율은 알지만 복합부동산 거래사례가 부족한 경우, 각각의 환원율을 시장에서 얻어 종합환원율을 합성하는 실무적 수단이 물리적투자결합법입니다. 감정평가 실무에서 거래사례 역산이 어려운 지방 상업용 부동산이나 특수 용도 건물의 환원율을 도출할 때 쓰이며, 감정평가사 시험과 교과서에서 환원율 산정 방법의 기본 유형으로 다뤄집니다. 이 방법은 감정평가사 시험이나 교과서에서 환원율 산정 원리를 설명하는 기초 모형으로 다뤄지지만, 실무에서는 시장추출법으로 얻은 값의 타당성을 점검하는 보조 수단으로 주로 쓰입니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
토지 몫과 건물 몫의 비율만큼 각각의 수익률을 반영해 전체 수익률을 계산한다는 뜻이에요.
토지환원율과 건물환원율을 각각의 가치 구성비로 가중평균하여 복합부동산 전체의 종합환원율을 산출하는 절차로 설명된다.
조금 더 깊게 보면
이 방법은 토지와 건물이 서로 독립적인 위험과 수익을 갖는다고 가정하지만, 실제 임대료는 토지와 건물이 결합된 전체 효용에 대해 지급되므로 두 부분의 환원율을 따로 관찰하기 어렵고, 결국 건물환원율은 토지환원율에 자본회수율을 더해 추정하는 순환이 생깁니다. 가중치도 단순 면적비가 아니라 가치 구성비여야 하는데, 그 가치 구성비를 알려면 이미 평가가 끝나 있어야 한다는 논리적 문제가 있습니다. 저당과 지분으로 자금 조달 구조를 나누어 가중평균하는 금융적투자결합법과는 나누는 기준이 전혀 다르므로, 같은 '투자결합법'이라는 이름에 이끌려 혼용하면 안 됩니다. 물리적투자결합법의 가중치인 토지·건물 가치구성비는 지역별로 통계가 축적된 표준적 구성비를 참고하는 경우가 많은데, 개별 부동산의 실제 구성비와 괴리되면 결과가 왜곡됩니다. 가중치로 쓰는 가치구성비를 알려면 이미 토지와 건물 평가가 끝나 있어야 한다는 순환 논리적 한계도 지적됩니다.
주의할 점
저당지분환원법 등 금융적투자결합법과 명칭이 유사해 혼동하기 쉬우므로 구분이 필요합니다.