주택시장 저량-유량 모형 (Stock-Flow Model of Housing Market)
한 줄 정의: 기존 주택 재고(저량)와 신규 공급·멸실(유량)의 변화로 주택가격과 공급 조정을 설명하는 모형입니다.
쉽게 풀면
주택은 한 번 지으면 수십 년 남기 때문에 이미 있는 주택의 양(저량)이 시장의 대부분을 차지합니다. 새로 짓는 주택(유량)은 해마다 재고에 조금씩 더해질 뿐입니다. 이 모형은 가격이 오르면 건설이 늘고, 재고가 천천히 늘면서 가격이 다시 조정되는 과정을 설명합니다.
왜 중요한가
주택 공급 정책의 효과가 왜 늦게 나타나는지, 가격이 왜 목표 수준을 넘어섰다가 되돌아오는지를 설명할 때 이 모형이 쓰입니다. 주택가격 동학과 공급탄력성을 다루는 실증 논문의 이론적 틀로 자주 인용됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
"저량-유량 모형에 기초한 오차수정모형 추정 결과, 주택가격이 장기균형에서 벗어난 폭의 일부만 매년 조정되는 것으로 나타났다."
재고가 천천히 바뀌기 때문에 가격이 균형으로 한꺼번에 돌아가지 않는다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
이 모형에서 단기에는 재고가 거의 고정되어 있어 수요 변화가 주로 가격에 반영됩니다. 장기에는 신규 건설이 재고를 늘리고, 멸실이 재고를 줄이면서 공급이 조정됩니다. 디파스퀄리(DiPasquale)와 위튼(Wheaton)의 연구가 대표적이며, 이들은 공간시장과 자산시장을 함께 보는 4사분면모형도 제시했습니다. 실증에서는 오차수정모형이나 부분조정모형으로 조정 속도를 추정합니다.
주의할 점
4사분면모형은 공간시장과 자산시장을 하나의 그림으로 연결한 틀이고, 저량-유량 모형은 재고의 시간에 따른 누적과 조정 과정 자체에 초점을 둡니다. 두 모형은 겹치는 부분이 있지만 분석 초점이 다릅니다.