부동산 현금흐름할인법 (Discounted Cash Flow (DCF) Method)
한 줄 정의: 부동산 보유기간 동안 예상되는 매기의 순현금흐름과 보유기간 말의 매각가치를 적절한 할인율로 각각 현재가치화하여 합산함으로써 부동산의 가치를 산정하는 수익환원법의 세부 방법이다.
쉽게 풀면
앞으로 몇 년 동안 벌어들일 돈과 마지막에 팔 때 받을 돈을 각각 지금 가치로 계산해서 모두 더하는 방법이다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
Brueggeman, W. B., & Fisher, J. D. (2015). Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
저자들은 DCF법이 직접환원법과 달리 임대료 성장률, 공실률 변화 등 다기간에 걸친 현금흐름의 변동성을 명시적으로 반영할 수 있는 정교한 평가기법임을 설명했다.
주의할 점
DCF법은 할인율과 미래 현금흐름 추정치에 대한 가정에 결과가 민감하게 반응하므로, 동일한 부동산이라도 가정에 따라 산출된 가치가 크게 달라질 수 있다는 한계에 유의해야 한다.