종상향 (Zoning Upgrade (Residential Zone Reclassification))

한 줄 정의: 일반주거지역의 종(제1종·제2종·제3종)을 상위 종으로 변경하여 허용 용적률과 층수를 높이는 용도지역 변경으로, 정비사업의 사업성 확보 수단으로 널리 활용됩니다.

쉽게 풀면

주거지역은 1종(저층), 2종(중층), 3종(고층)으로 나뉘고 종이 높을수록 더 높고 넓게 지을 수 있습니다. 2종 지역을 3종으로 바꿔 주면 같은 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있으므로, 재건축·재개발 조합은 종상향을 적극적으로 요청합니다.

왜 중요한가

종상향은 용적률을 수십 %p 높여 일반분양 물량을 늘리고 조합원 분담금을 줄이므로 정비사업 사업성을 가장 크게 바꾸는 변수입니다. 동시에 기반시설 부담 증가와 주거환경 악화를 낳을 수 있어 공공기여와의 연계가 필수적이며, 용도지역제의 경직성과 재량 사이의 논쟁 지점입니다.

논문에서는 이렇게 쓰입니다

"종상향(zoning upgrade)을 통해 제2종일반주거지역에서 제3종으로 변경된 정비구역은 용적률이 평균 50%p 증가하여 사업성이 크게 개선되었다."

2종에서 3종으로 바꿔 주면 지을 수 있는 면적이 평균 50%p 늘어 사업 수익이 크게 좋아졌다는 뜻입니다.

"종상향에 따른 용적률 증가분의 일정 비율을 공공임대주택으로 공급하도록 하는 조건부 상향 방식이 적용되었다."

종을 올려 주는 대신 늘어난 면적의 일부를 임대주택으로 내놓도록 조건을 붙였다는 뜻입니다.

조금 더 깊게 보면

국토계획법 시행령은 제1종(용적률 100~200%), 제2종(150~250%), 제3종(200~300%)의 범위를 정하고 조례로 구체화합니다. 서울시는 2종 7층 규제 완화, 역세권 종상향, 신속통합기획 등에서 종상향을 정책 수단으로 활용하며, 도시정비법 제54조는 종상향 등 용적률 완화분의 일정 비율을 국민주택규모 주택으로 건설해 공공에 인수시키도록 합니다. 종상향이 지가에 미치는 효과를 헤도닉 모형이나 이중차분법으로 추정한 연구가 다수 있습니다.

주의할 점

종상향은 개발이익을 특정 토지주에게 집중시키므로 형평성 논란과 투기 유발 위험이 있으며, 기반시설 용량을 초과하는 밀도 증가는 장기적으로 주거환경을 악화시킵니다. 종상향 기대가 선반영된 지가는 사업 지연 시 급락할 수 있습니다.