용도지역제 (Land Use Zoning System)
쉽게 풀면
전국의 모든 땅을 종류별로 나누어서 어디에는 집을 지을 수 있고 어디에는 공장을 지을 수 있는지 정해놓은 규칙 체계이다.
왜 중요한가
토지를 주거·상업·공업·녹지 등 용도지역으로 구분해 건축 가능한 용도와 밀도를 규제하는 도시계획 제도로, 난개발 방지와 계획적 토지이용을 유도하기 위한 국토관리의 기본 틀이다. 건폐율과 용적률 상한이 용도지역별로 차등화되어 있어, 동일한 대지면적이라도 어떤 용도지역에 속하는지에 따라 지을 수 있는 건축물의 규모와 층수가 크게 달라진다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
피셸은 용도지역제가 외부효과 방지라는 본래 목적과 함께 기존 주민의 재산가치 보호 수단으로도 기능해왔다는 역사적·경제적 분석을 제시했다.
용도지역제가 부동산 가치에 미치는 영향을 실증적으로 다룬 도시계획 연구 사례이다.
조금 더 깊게 보면
용도지역만으로 건축 가능 여부가 결정되는 것이 아니라 용도지구·구역 등 중첩 규제가 함께 적용되는 경우가 많아, 지목이나 용도지역 하나만으로 개발 가능성을 단정하면 오류가 생기기 쉽다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 네 대분류 아래 다시 주거·상업·공업·녹지 등으로 세분되며, 같은 주거지역이라도 전용주거·일반주거·준주거로 나뉘어 건폐율과 용적률 상한이 단계적으로 달라진다. 지정된 용도지역은 도시관리계획 결정 절차를 거쳐야 변경할 수 있어, 토지소유자가 임의로 용도지역을 바꿀 수는 없다. 용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구 등으로 특정 목적에 따라 용도지역 위에 덧씌워 추가 규제를 더하는 보완 수단이며, 용도구역은 개발제한구역처럼 넓은 범위에서 개발 자체를 제한하는 더 강한 수단이라는 점에서 세 규제 수단의 강도와 목적이 서로 다르다.
주의할 점
용도지역제는 획일적 규제라는 한계가 있어 지구단위계획, 개발행위허가 등 보완적 계획수단과 함께 운영되는 것이 일반적이므로 단독 규제로만 이해해서는 안 된다.
동일한 용도지역이라 하더라도 지방자치단체의 도시계획 조례에 따라 건폐율·용적률 상한이 조례로 세부 조정되는 경우가 많아, 전국적으로 동일한 수치가 적용된다고 단정해서는 안 된다.