시장체류기간 (Time on Market (TOM))
한 줄 정의: 부동산이 매물로 나온 시점부터 거래가 성사되기까지 걸린 기간으로, 시장의 유동성과 수급 균형을 보여주는 지표입니다.
쉽게 풀면
집을 내놓은 뒤 팔리기까지 며칠이 걸렸는지를 뜻합니다. 사려는 사람이 많으면 금방 팔리고(짧은 체류기간), 매수자가 없으면 오래 걸립니다. 가격뿐 아니라 '얼마나 빨리 팔리는가'도 시장 상태를 말해 줍니다.
왜 중요한가
부동산은 주식처럼 즉시 거래되지 않기 때문에 유동성 자체가 중요한 위험 요소입니다. 시장체류기간은 가격 지표보다 먼저 움직이는 경향이 있어 경기 전환의 선행지표로 쓰이고, 호가와 거래가의 관계를 설명하는 탐색이론의 핵심 변수이기도 합니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
"호가를 시세보다 높게 설정한 매물일수록 시장체류기간(time on market)이 유의하게 길어지는 것으로 나타났다."
비싸게 내놓은 집은 팔리기까지 더 오래 걸린다는 관계를 통계적으로 확인했다는 뜻입니다.
"거래량 감소와 함께 시장체류기간이 길어지는 국면을 주택시장 침체의 초기 신호로 해석하였다."
거래가 줄고 매물이 오래 남는 현상이 가격 하락보다 먼저 나타나는 침체 징후라고 본 것입니다.
조금 더 깊게 보면
탐색·매칭 이론에서는 매도자가 설정한 유보가격이 높을수록 매수자를 만날 확률이 낮아져 체류기간이 길어지고, 대신 성사 시 가격은 높아지는 가격-기간 상충관계가 존재합니다. 실증 연구에서는 생존분석(hazard model)으로 체류기간을 모형화하며, 호가 조정 횟수, 매물 철회(withdrawal)의 처리 방식이 추정 결과에 큰 영향을 줍니다. 한국은 거래 플랫폼 매물 등록·삭제 자료를 활용한 연구가 증가하고 있습니다.
주의할 점
매물이 철회되거나 재등록되면 체류기간이 과소·과대 측정될 수 있고, 거래가 성사된 매물만 관측하면 선택편의가 발생합니다. 또한 호가 변경을 무시하면 가격-기간 관계가 왜곡됩니다.