주택자산효과 (Housing Wealth Effect)
쉽게 풀면
집값이 올랐다고 해서 그 집을 팔지 않는 한 손에 들어오는 현금은 없습니다. 그런데도 사람들은 지갑을 조금 더 엽니다. 통장 잔고가 늘어난 것처럼 느껴져 미래가 든든해지기 때문이고, 값이 오른 집을 담보로 주택담보대출을 더 받을 수 있게 되기 때문이기도 합니다. 반대로 집값이 떨어지면 소비를 줄이고 빚부터 갚으려 합니다. 이렇게 자산가격이 실제 지출로 번지는 통로를 주택자산효과라고 부릅니다.
왜 중요한가
주택은 대다수 가계에서 가장 큰 자산이므로, 부동산시장의 등락이 실물경기로 옮겨 가는 주된 통로가 됩니다. 통화정책이나 부동산시장안정대책이 총수요에 미치는 파급을 가늠할 때, 이 효과의 크기가 정책 효과 추정의 핵심 계수로 쓰입니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
집을 소유한 가구는 가격 상승의 이득을 그대로 얻지만 임차가구는 오히려 주거비 부담이 커지므로, 같은 가격 상승도 점유형태에 따라 소비 반응이 갈린다는 뜻입니다.
빌릴 수 있는 돈이 부족했던 가구일수록 담보가치 상승이 곧바로 실제 차입 여력으로 이어지므로, 막연한 심리 효과보다 담보 경로가 작동했음을 보여주는 결과입니다.
집값이 오를 때 늘어나는 소비보다 내릴 때 줄어드는 소비가 더 크다는 의미로, 가격 하락 국면에서 자산효과가 경기를 끌어내리는 힘이 더 강하게 작동함을 시사합니다.
조금 더 깊게 보면
작동 경로는 대체로 셋으로 나뉩니다. 첫째는 순자산이 늘어난 만큼 생애 전체 소비 계획을 늘리는 경로, 둘째는 담보가치가 올라 차입제약이 풀리는 경로, 셋째는 앞으로 주거비가 더 들 것으로 보아 오히려 소비를 줄이는 반대 방향의 경로입니다. 이 때문에 자가가구와 임차가구, 다주택자와 무주택자에게 효과의 부호가 다르게 나타납니다. 한편 사회 전체로 보면 주택은 누군가의 자산이자 다른 누군가의 미래 주거비이므로 순자산이 늘어난 것이 아니라는 지적이 있어, 총량 자료로 추정한 계수를 자산효과로 해석해도 되는지는 여전히 논쟁적입니다.
주의할 점
소득 전망이 좋아지면 집값과 소비가 동시에 오르므로, 관측된 상관관계를 곧바로 인과로 읽으면 안 됩니다. 특히 주택가격버블 국면에서는 공통의 기대 변화가 만들어 낸 겉보기 관계일 수 있어 내생성 통제가 필수입니다.