주택 공가연쇄 (Housing Vacancy Chain)

부동산학

한 줄 정의: 신규 주택 공급으로 한 가구가 이주하면 그 가구가 비운 주택에 다른 가구가 들어가고, 다시 그 빈집으로 또 다른 가구가 이동하는 연쇄적 주거 이동 과정으로, 신규 공급의 파급효과를 측정하는 개념입니다.

쉽게 풀면

새 아파트 한 채가 생기면 혜택을 보는 것은 그 집에 입주한 한 가구만이 아닙니다. 그 가구가 살던 집이 비고 거기에 다른 가구가 이사 오고, 또 그 집이 비는 식으로 이사가 꼬리를 물며 이어집니다. 이 사슬의 길이가 길수록 새 집 한 채의 효과가 더 많은 가구에 퍼집니다.

왜 중요한가

고가 신축 주택 공급이 저소득층 주거에도 도움이 되는지를 검증하는 핵심 개념으로, 여과이론의 실증적 기반이 됩니다. 공가연쇄의 길이와 방향은 주택 공급 정책이 누구에게 혜택을 주는지, 주택 유형별 공급 우선순위를 어떻게 정할지에 대한 판단 근거가 됩니다.

논문에서는 이렇게 쓰입니다

"신규 분양 아파트 1호당 발생하는 주택 공가연쇄(vacancy chain)의 평균 길이는 2.3회로 추정되어 신규 공급의 파급효과가 중·저가 주택시장까지 미치는 것으로 나타났다."

새 아파트 한 채가 평균 두세 번의 이사를 연달아 일으켜 그 효과가 싼 집까지 이어진다는 것을 추정했다는 뜻입니다.

"공가연쇄가 동일 생활권 내에서 종결되는 비율이 높아 공급 효과의 공간적 파급이 제한적이라는 점이 확인되었다."

연쇄 이사가 대부분 같은 동네 안에서 끝나 새 집의 효과가 다른 지역까지 퍼지지는 않는다는 뜻입니다.

조금 더 깊게 보면

공가연쇄 분석은 White(1971)의 조직 내 승진 연쇄 모형에서 출발하여 Lansing 등(1969)이 주택시장에 적용했으며, 이주 전 주택의 가격·위치·점유형태를 추적해 연쇄 길이와 여과 방향을 측정합니다. 최근에는 주민등록 이동 자료나 실거래 자료를 연결한 대규모 추적 연구가 가능해졌고, Mast(2023) 등은 신축 고가 주택이 저소득 지역의 공실을 늘려 임대료를 낮추는 효과를 보고했습니다. 연쇄는 신규 가구 형성, 사망, 해외 이주 등으로 종결됩니다.

주의할 점

연쇄의 추적에는 이주 전 주택 정보가 필요해 자료 확보가 어렵고, 투자 목적 매입이나 빈집 유지로 연쇄가 조기 종결되면 공급 효과가 과대 추정됩니다. 또한 연쇄 길이가 길어도 각 단계의 주거 개선 폭이 작으면 복지 효과는 제한적입니다.