기준시점 (Valuation Date (Effective Date of Appraisal))
한 줄 정의: 감정평가에서 대상 물건의 가격조사를 완료한 날짜로, 감정평가액이 어느 시점의 가치를 나타내는지를 확정하는 기준일입니다.
쉽게 풀면
부동산 가격은 매일 바뀌므로 '언제의 가격'인지를 못 박아야 합니다. 평가서에 적힌 금액은 바로 이 날짜 기준의 가치이며, 평가서를 작성한 날이나 의뢰받은 날과 다를 수 있습니다.
왜 중요한가
가격은 시점에 따라 달라지므로 기준시점이 정해져야 평가액의 의미가 확정됩니다. 보상평가에서는 사업인정고시일 등 법정 기준시점이 보상액을 좌우하고, 소급평가나 조건부평가에서는 기준시점 설정 자체가 평가의 쟁점이 됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
"감정평가의 기준시점(valuation date)은 원칙적으로 가격조사 완료일로 하되, 의뢰인이 과거 시점을 요청한 경우 소급평가로 처리하였다."
평가액의 기준 날짜는 조사가 끝난 날이 원칙이지만, 특별히 과거 시점의 가치를 물었을 때는 그 시점 기준으로 평가했다는 뜻입니다.
"사례 거래시점과 대상 물건의 기준시점 간 차이를 시점수정을 통해 보정하였다."
비교 사례가 거래된 날짜와 평가 기준일이 달라, 그 사이 가격 변동을 반영해 조정했다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
감정평가에 관한 규칙은 기준시점을 가격조사 완료일로 규정하되, 의뢰인이 요청한 시점으로 정할 수 있다고 합니다(소급평가·기한부평가). 공익사업 보상평가에서는 협의 시점 또는 수용재결일이 기준이 되며 개발이익은 배제됩니다. 기준시점은 시점수정의 종점이 되므로, 거래사례비교법에서 사례 거래시점부터 기준시점까지의 지가변동률 적용이 평가액에 직접 영향을 줍니다.
주의할 점
기준시점과 평가서 작성일, 현장조사일을 혼동하면 시점수정이 잘못됩니다. 또한 경매·소송·보상 등 용도별로 법정 기준시점이 다르므로 평가 목적에 맞는 시점을 확인해야 합니다.