준공후미분양 (Unsold Housing after Completion)
한 줄 정의: 건물이 준공되어 입주가 가능한 상태임에도 분양되지 않고 남아 있는 주택으로, 시행사가 자금 회수 없이 재고를 떠안는 '악성 미분양'을 뜻합니다.
쉽게 풀면
분양 중인 미분양은 공사 기간 중에 팔릴 기회가 남아 있지만, 건물이 다 지어진 뒤에도 안 팔린 집은 시행사가 공사비를 모두 지불하고도 돈을 못 받은 상태입니다. 그래서 이를 악성 미분양이라 부르며, 주택시장 침체의 깊이를 보여주는 지표로 봅니다.
왜 중요한가
준공후미분양은 시행사·시공사·금융기관의 손실이 확정되는 단계이므로 PF 부실과 건설업 위기의 직접적 신호입니다. 정부가 미분양 대책(세제 감면, 매입 지원)을 발동하는 기준이 되고, 지역 주택시장 공급 과잉 여부를 진단하는 핵심 통계입니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
"지방 중소도시의 준공후미분양(unsold housing after completion)이 누적되면서 지역 건설업체의 유동성 위기가 심화되었다."
지방에서 다 지어졌는데도 안 팔린 집이 계속 쌓여 지역 건설사들이 자금난에 빠졌다는 뜻입니다.
"준공후미분양 물량은 일반 미분양보다 주택가격에 더 강하고 지속적인 하방 압력을 미치는 것으로 추정되었다."
악성 미분양이 많을수록 집값이 더 오래, 더 크게 떨어지는 경향이 있다는 것을 통계로 보였다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
국토교통부는 매월 미분양주택 현황을 발표하며 준공후미분양을 별도 집계합니다. 준공후미분양은 시행사에 보유세·관리비·금융비용을 발생시키고 할인 분양을 유발해 기존 계약자와의 분쟁을 낳습니다. 정부 대책으로는 LH·HUG의 미분양 매입, 취득세·양도세 감면, 기업구조조정리츠를 통한 임대 전환 등이 있으며, 2024년 이후에는 CR리츠와 지방 미분양 세제 지원이 재가동되었습니다.
주의할 점
미분양 통계는 사업주체의 자진 신고에 기반하므로 실제보다 과소 집계될 수 있고, 미분양 감소가 분양 완료가 아니라 분양 취소·임대 전환에 따른 것일 수 있어 원인을 함께 확인해야 합니다.