노선가식평가법 (Street Value Method (Route Price Method))
한 줄 정의: 가로(도로)별로 표준 획지의 단위면적당 가격인 노선가를 설정한 뒤, 깊이·형상·접면 등 획지 조건에 따른 보정률을 적용해 개별 획지의 가격을 산정하는 대량평가 방법입니다.
쉽게 풀면
시가지의 땅값은 어느 길에 접해 있느냐가 가장 중요합니다. 그래서 길마다 '이 길 앞 땅은 평당 얼마'라는 기준가격(노선가)을 정해 두고, 땅이 길에서 얼마나 깊은지, 모양이 어떤지에 따라 보정해 값을 매깁니다. 일본의 상속세 노선가 방식이 대표적입니다.
왜 중요한가
수많은 시가지 필지를 짧은 시간에 일관된 기준으로 평가할 수 있어 과세평가와 토지구획정리 사업의 권리가액 산정에 적합합니다. 접면도로의 가치가 토지 가격을 결정한다는 시가지 지가 형성 논리를 평가 기법으로 구체화한 것입니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
"환지계획의 권리가액 산정에는 노선가식평가법(street value method)을 적용하여 획지별 상대적 가치를 산정하였다."
구획정리 후 땅을 돌려줄 때 각 필지의 상대 가치를 도로별 기준가격과 보정률로 계산했다는 뜻입니다.
"깊이가격체감률을 적용한 결과, 도로에서 멀어질수록 단위면적당 가치가 급격히 감소하는 것으로 나타났다."
길에서 안쪽으로 들어갈수록 땅값이 빠르게 낮아진다는 것을 보정률 적용으로 확인했다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
노선가식평가는 1960년대 도시계획·구획정리 실무에서 도입되었으며, 깊이가격체감률(depth table), 측면가로 가산율, 삼각지·부정형지 보정률, 무도로지 보정률 등 표준화된 보정표를 사용합니다. 미국의 Hoffman-Neill 법칙이나 4-3-2-1 법칙은 깊이가격체감의 고전적 예입니다. 현행 한국의 공시지가 제도는 비준표 방식으로 전환되었으나, 환지방식 도시개발사업과 재개발 종전자산 평가에서는 노선가 개념이 여전히 활용됩니다.
주의할 점
노선가는 표준적 획지를 전제로 하므로 대규모 획지, 특수 용도 토지, 도로 조건이 급변하는 지역에서는 오차가 큽니다. 또한 보정률표가 지역 시장의 실제 가격 구조를 반영하지 못하면 체계적 편의가 발생합니다.