일괄평가 (Lump-Sum Appraisal)
쉽게 풀면
감정평가는 원래 물건 하나하나를 따로 평가하는 것이 원칙이지만, 토지와 그 위의 건물이 한 덩어리로 거래되는 아파트처럼 떼어 놓고 보면 의미가 없는 경우에는 묶어서 한 번에 평가합니다. 이것이 일괄평가이며, 반대로 하나의 물건을 나누어 평가하는 것은 구분평가입니다.
왜 중요한가
토지·건물을 따로 평가한 합계와 일체로 거래되는 시장가격은 다를 수 있어, 시장의 거래 관행에 맞는 평가 단위를 택해야 정확한 가치가 나옵니다. 집합건물 평가, 담보평가, 공동주택 공시가격 산정에서 일괄평가는 기본 방식입니다. 구분소유 부동산 담보대출에서는 세무당국의 기준시가 산정 방식과 감정평가의 배분 방식이 달라 동일 물건에서도 토지·건물 가액 비율이 자료마다 다르게 나타날 수 있습니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
아파트처럼 토지와 건물이 하나로 거래되는 물건은 묶어서 평가한 뒤, 토지 몫이 필요하면 비율로 나누어 구했다는 뜻입니다.
묶어서 평가한 값과 따로 평가해 더한 값이 달라, 거래 단위가 가치에 영향을 준다는 것을 발견했다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
감정평가에 관한 규칙 제7조는 개별평가 원칙을 두되, 둘 이상의 대상이 일체로 거래되거나 용도상 불가분 관계인 경우 일괄평가를, 하나의 대상이라도 가치를 달리하는 부분이 있으면 구분평가를, 일체로 이용되는 여러 물건 중 일부만 평가할 때는 부분평가를 허용합니다. 일괄평가 후 토지와 건물 가액을 나눌 때는 배분법(비율 배분 또는 공제 방식)을 사용하며, 회계·세무 목적으로 배분 비율이 쟁점이 되기도 합니다. 일괄평가 후 토지와 건물 가액을 나눌 때는 비율 배분 또는 공제 방식의 배분법을 사용하며, 회계·세무 목적으로 배분 비율 자체가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
주의할 점
일괄평가한 금액을 단순 비율로 배분하면 토지 또는 건물 가치가 시장과 괴리될 수 있고, 건물만 따로 담보로 잡는 경우 등 평가 목적에 따라 개별평가가 요구될 수 있습니다. 담보 목적 평가에서 건물만 담보로 잡히는 경우 토지 가치를 배분 없이 별도로 평가해야 하듯, 목적에 따라 일괄평가와 개별평가 중 무엇이 적절한지 사전에 확인해야 합니다.