전면철거방식 (Full Demolition Method)
쉽게 풀면
동네를 통째로 다 부수고 완전히 새로 짓는 방식으로, 가장 확실하지만 기존 주민들이 떠나기 쉬운 방식이에요.
왜 중요한가
노후주거지의 기존 건축물을 모두 철거한 후 새롭게 건축하는 정비방식으로, 신속하고 전면적인 환경개선이 가능하지만 원주민재정착과 기존 공동체 해체 문제를 수반해 도시재생 정책논쟁의 핵심 쟁점으로 다뤄진다. 이 기간이 길어질수록 조합원의 금융 비용 부담이 커져, 이주비 대출금리와 사업기간 관리가 조합 운영의 핵심 과제로 다뤄진다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
물리적으로는 효율적이지만 지역 공동체와 사회적 네트워크를 파괴한다는 비판이 도시재생 담론 전환의 주요 배경이 되었다는 논지이다.
건물뿐 아니라 그 안에서 오래 영업하던 상권까지 통째로 사라지게 만든다는 사회적 비용을 지적한다.
조금 더 깊게 보면
전면철거방식은 최근 순환정비방식이나 현지개량방식 같은 대안적 정비수법이 정책적으로 강조되면서 상대적 비중이 줄고 있는데, 이는 전면철거가 물리적 환경은 개선해도 지역 정체성과 저렴주택 재고를 크게 훼손한다는 반성에서 비롯된 정책 전환으로 이해해야 한다. 전면철거방식은 관리처분계획을 통해 기존 건축물과 토지의 권리를 새 건축물의 지분으로 정산하는데, 이 과정에서 감정평가 방식(비례율 산정)에 대한 조합원 간 이견이 사업 지연의 주요 원인이 되는 경우가 많다. 관리처분계획 인가 이후에는 기존 건축물의 사용이 중지되고 이주가 본격화되는데, 이 시점부터 준공까지의 공백기간에 조합원의 이주비 대출이자 부담이 발생한다.
주의할 점
전면철거방식이 사업성 측면에서 선호되지만, 원주민 재정착률 저하와 세입자 보상 문제 등 사회적 비용이 크다는 점을 간과해서는 안 된다. 전면철거방식은 기존 건축물의 내재 탄소(embodied carbon)를 폐기하고 새 건축물의 탄소배출을 다시 발생시키므로, 최근 탄소중립 논의에서는 리모델링이나 부분보수 대비 전면철거의 환경비용이 재검토되고 있다.