계약금비율 (Down Payment Ratio)
쉽게 풀면
집을 계약할 때 처음에 얼마를 내는지 정하는 비율로, 보통 전체 값의 10% 정도이다.
왜 중요한가
매매대금이나 담보대출액 대비 자기자금(계약금·초기납입금) 비율로, 차입 의존도와 초기 자금조달 부담을 가늠하는 기초 지표이자 LTV 규제와 맞물려 실제 필요한 자기자본 규모를 결정한다. 계약금을 완납하기 전까지는 계약이 완전히 확정된 것으로 보지 않는 거래 관행이 있어, 계약금 지급 여부가 계약의 구속력 발생 시점을 가늠하는 실무적 기준으로 활용되기도 한다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
관련 연구는 계약금이 민법상 해약금으로 추정되어, 계약 해제 시 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환해야 하는 법적 효과를 갖는다는 점을 설명한다.
계약금비율이 고정된 값이 아니라 거래별 협의에 따라 달라질 수 있는 항목이라는 점을 보여 준다.
조금 더 깊게 보면
계약금 비율은 관행상 일정 수준으로 정해지는 경우가 많지만 법정 강제사항이 아닌 경우가 많아 협의로 조정될 수 있으며, LTV 한도와는 별개 개념이므로 혼동하지 않아야 한다. 분양계약에서는 계약금 비율이 공급규칙이나 사업 주체의 내부 기준에 따라 정형화되어 있는 경우가 많은 반면, 개인 간 매매에서는 당사자 협의에 따라 5%에서 20% 이상까지 폭넓게 정해질 수 있어 계약금 비율의 결정 방식이 거래 유형별로 다르다. 계약금 액수는 매매대금 대비 일정 비율로 표시되는 것이 일반적이지만, 실제로는 정액으로 협의되는 경우도 많아 비율이 아닌 절대금액 기준으로 계약서에 명시되는 사례도 흔하다.
주의할 점
계약금은 별도의 특약이 없는 한 해약금으로 추정되지만, 당사자가 위약금으로 별도 약정한 경우에는 손해배상액 예정으로서 법적 효과가 달라질 수 있다는 점에 유의해야 한다. 계약금의 일부만 먼저 지급하는 이른바 가계약금은 법적 성격이 명확하지 않은 경우가 많아, 가계약 단계에서 분쟁이 발생하면 해약금 추정 법리가 그대로 적용되는지 다툼의 소지가 있다. 분양계약에서는 계약금 완납 이후 계약자의 단순 변심에 의한 해제가 사실상 제한되는 경우가 많아, 개인 간 매매의 해약금 법리를 그대로 적용해 해제가 자유롭다고 오해해서는 안 된다.