건설사업관리 (Construction Management (CM))
쉽게 풀면
건물을 짓는 전체 과정을 전문가가 발주자 대신 챙겨주는 서비스이다. 공사가 제때, 제대로 되도록 관리해준다.
왜 중요한가
발주자를 대신해 설계·시공 전 과정의 일정·원가·품질을 관리하는 전문 용역으로, 발주자가 직접 다수의 협력업체를 통제하기 어려운 대형 프로젝트에서 리스크를 낮추고 효율을 높이기 위해 도입한다. CM은 발주자가 여러 전문 시공업체를 개별 발주하면서도 공정 전체를 통합 관리할 수 있게 해, 시공사 일괄도급 방식보다 공사비 투명성과 발주자의 통제력을 높이는 효과가 있습니다. CM은 계약 형태에 따라 발주자를 대리해 감독만 수행하는 CM for Fee 방식과, 미리 정한 공사금액과 공사기간 안에 시공할 책임까지 지는 CM at Risk 방식(국내 법령의 시공책임형 건설사업관리)으로 나뉘며, 후자는 사실상 종합건설업체의 역할과 유사해지는 측면이 있습니다. CM 수수료는 통상 총공사비의 일정 비율로 책정되며, 공종별 분리발주가 늘어날수록 CM사의 조정 업무 범위와 책임도 함께 커집니다.
어떤 절차인가
- 위탁: 건설산업기본법은 발주자가 필요한 경우 건설사업관리 업무의 전부 또는 일부를 건설사업관리에 관한 전문지식과 기술능력을 갖춘 자에게 위탁할 수 있다고 정합니다(제26조 제1항).
- 업무 범위: 같은 법은 건설사업관리를 건설공사에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것으로 정의합니다(제2조 제8호).
- 책무: 건설사업관리자는 발주자를 위해 선량한 관리자의 주의로 업무를 수행해야 하고, 자기 또는 계열회사가 해당 공사를 도급받도록 조언해서는 안 되며, 고의나 과실로 발주자에게 재산상 손해를 끼치면 배상해야 합니다(제26조 제3~5항).
국내 법령에는 이와 별개로 시공책임형 건설사업관리가 있습니다. 종합공사를 시공하는 업종을 등록한 건설사업자가 시공 이전 단계에서 건설사업관리 업무를 수행하고, 시공 단계에서는 발주자와 별도 계약을 맺어 미리 정한 공사금액과 공사기간 안에 시공하는 방식입니다(제2조 제9호). 해외에서 말하는 CM at Risk와 비슷한 틀로 설명됩니다.
대한민국 건설산업기본법의 조문이며, 제2조는 법률 제19591호(2023. 8. 8. 개정, 2024. 5. 17. 시행), 제26조는 법률 제17799호(2020. 12. 29. 개정)까지 반영된 문언을 기준으로 했습니다. 이후 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해야 합니다. 미국 문헌의 CM 유형 구분이 이 조문과 1:1로 대응하는 것은 아닙니다.
언제 쓰고 무엇을 얻나
방식에 따라 시공 책임과 발주자의 역할이 다릅니다. 아래 표는 이 사이트의 관련 용어 정의와 위 조문을 비교용으로 정리한 것입니다.
| 방식 | 시공 책임 | 발주자 입장에서 |
|---|---|---|
| 일반도급 | 시공사가 도급계약에 따라 설계도서대로 시공하고 품질·공기 책임을 짐 | 시공사와 직접 계약해 공사를 맡김 |
| 턴키 | 한 계약자가 설계와 시공을 포함한 전 과정을 일괄 수행 | 하나의 계약자에게 인도받음 |
| 건설사업관리(CM) | 관리자가 발주자를 위해 기획~사후관리를 관리하고, 시공은 별도 시공사가 맡음 | 관리 전문성을 위탁해 보완 |
| 시공책임형 CM | 시공 이전에는 관리 업무를, 시공 단계에서는 정한 금액·기간 안의 시공 책임을 짐 | 관리와 시공 책임을 한 사업자가 이어서 맡음 |
방식 선택이 공사비, 공기, 품질에 미치는 영향은 실증연구의 대상입니다. 예를 들어 Konchar와 Sanvido(1998)는 미국의 프로젝트 인도 방식을 비교했습니다. Barrie와 Paulson의 교재(1992)는 CM, 설계-시공 일괄, 일반도급을 함께 다룹니다.
논문에는 이렇게 적는다
- 어떤 CM 유형을 말하는지(관리 용역 중심인지, 시공 책임을 지는 유형인지) 계약 형태와 함께 적습니다.
- 어느 나라 제도 기준인지 밝힙니다. 국내 연구는 근거 법령의 조문과 시행 시점을, 해외 문헌을 인용할 때는 그 나라의 유형 구분을 적고 국내 용어와의 차이를 설명합니다.
- 발주자, CM 사업자, 시공사의 계약 관계를 그림이나 표로 보여 줍니다.
- 비교 대상 방식(일반도급, 턴키 등)의 정의와, 공기·공사비·품질 같은 성과 지표를 어떻게 측정했는지 적습니다.
- 수수료율이나 책임 범위 같은 수치는 출처와 사업 사례를 함께 밝힙니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
실제 논문에서
이 용어를 직접 쓴 국내 논문 문장을 아직 수집하지 못했습니다. 수집되는 대로 출처와 함께 싣겠습니다.
예시 문장
아래는 용어의 쓰임을 보여 주려고 만든 예시로, 실제 논문에서 가져온 문장이 아닙니다.
발주자가 직접 다루기 어려운 여러 단계의 관리 업무를 전문 용역에 위탁해 효율성을 높이는 방식임을 보여준다.
발주 방식에 따른 사업 성과 차이를 비교하는 연구에서 쓸 수 있는 문장이다.
조금 더 깊게 보면
시공 자체를 책임지는 일반도급이나 설계·시공을 일괄 수행하는 턴키와 달리, CM은 관리 용역에 집중한다는 점에서 계약구조와 책임소재가 다르며, CM at Risk처럼 시공 책임까지 겸하는 변형 방식도 있어 계약유형 확인이 필요하다. CM은 발주자를 대신해 설계와 시공 전 과정을 관리 감독하는 역할로, 발주자에게 공사 전반의 의사결정 권한이 남는다는 점에서 시공까지 일괄 수행하는 시공사 주도 방식과 책임 소재가 다릅니다.
주의할 점
시공을 직접 수행하는 시공사와 달리 CM은 관리와 자문 기능에 한정되는 것이 원칙이나, 시공까지 겸하는 CM at Risk 방식과는 계약구조가 다르므로 구분해야 한다. CM at Risk 방식을 선택하면 공사비 초과 위험을 CM사가 일부 부담하지만, 그만큼 CM 수수료율이 높아져 총사업비가 늘어날 수 있습니다.
헷갈리기 쉬운 용어
| 용어 | 한 줄 설명 | 구별 포인트 |
|---|---|---|
| 건설사업관리(CM) | 발주자를 대신해 설계·발주·시공 등 건설사업의 여러 단계를 관리하는 전문 용역·발주방식 | 관리 중심 |
| 시공사(종합건설업체) | 도급계약에 따라 설계도서대로 실제 건축물을 시공하고 품질과 공기에 책임을 지는 업체 | 시공 책임의 주체 |
| 턴키 방식 | 설계와 시공 등 사업 전 과정을 한 계약자가 일괄 수행해 완성된 상태로 인도하는 방식 | 일괄 수행 |
| 시공책임형 건설사업관리 | 시공 이전 관리 업무와 시공 단계의 책임 시공을 함께 맡는 국내 법령상의 유형 | CM과 시공 책임의 결합 |
참고 문헌
- 건설산업기본법 (2023). 법률 제19591호(2023. 8. 8. 타법개정, 2024. 5. 17. 시행), 제2조 제8호·제9호, 제26조. 대한민국.
- Konchar, M., & Sanvido, V. (1998). Comparison of U.S. project delivery systems. Journal of Construction Engineering and Management, 124(6), 435–444.
- Barrie, D. S., & Paulson, B. C., Jr. (1992). Professional Construction Management: Including CM, Design-Construct, and General Contracting (3rd ed.). McGraw-Hill.
표의 기준값은 위 문헌에 근거한 관례이며, 분야·학술지마다 다른 기준을 쓸 수 있습니다.