조닝 (zoning)
쉽게 풀면
비슷한 기능의 공간이나 땅을 한 구역으로 묶어서 나누는 것을 말해요. 건물 안에서는 침실 구역과 거실 구역을 나누는 것처럼 쓰이고, 도시 차원에서는 주거지역과 상업지역을 나누는 법적 제도로도 쓰인다. 조닝을 잘못하면 서로 어울리지 않는 활동이 한 공간에 섞여 불편을 줄 수 있다. 건축 평면에서의 조닝은 흔히 공적 공간(로비, 접견실), 업무 공간, 사적 공간(휴게실, 수유실)처럼 성격이 다른 활동을 묶어 구역을 나누는 방식으로 이루어진다.
왜 중요한가
토지를 용도에 따라 구획하고 각 구역에 서로 다른 개발기준을 적용하는 도시계획 기법으로, 용도지역제의 기본 원리이며 상충하는 토지이용을 분리해 도시환경의 질서를 확보하는 근대 도시계획의 핵심 도구로 다뤄진다.
핵심 정리
- 건축 계획의 조닝은 한 건물이나 단지 안에서 기능과 성격이 비슷한 공간을 묶어 배치하는 일입니다. 소음, 사생활, 출입 통제, 동선에 따라 공적 공간(로비·접견)과 업무 공간, 사적 공간(휴게·수유)을 나눕니다. 법적 구속력이 아니라 설계자의 계획입니다.
- 도시계획의 조닝은 토지를 구역으로 나누어 허용되는 용도, 밀도(건폐율·용적률), 높이를 법으로 정하는 제도입니다. 우리나라에서는 국토계획법의 용도지역(도시지역 안의 주거·상업·공업·녹지 등)이 이에 해당하며, 용도지역제로 불립니다.
- 역사적으로 미국에서는 1916년 뉴욕시의 구역제 조례가 포괄적 구역제의 선구로 꼽히고, 1926년 연방대법원이 Euclid v. Ambler Realty 판결에서 구역제가 헌법에 어긋나지 않는다고 인정했습니다. 허트(Hirt, 2014)는 미국 구역제가 독일 도시의 구역 규제 전통에서 영향을 받았음을 논증했습니다.
- 구역제가 없는 도시도 있습니다. 미국 휴스턴은 통상적인 구역제 없이 다른 수단으로 토지 이용을 다뤄 온 사례로 자주 인용됩니다.
예시로 보기
| 구분 | 건축 계획의 조닝 | 도시계획의 조닝 |
|---|---|---|
| 단위 | 건물·단지 내부의 공간 | 도시·지역의 토지 |
| 나누는 기준 | 기능, 소음, 프라이버시, 동선 | 용도, 밀도(건폐율·용적률), 높이 |
| 구속력 | 설계 지침, 법적 구속력 없음 | 법령·조례로 강제 |
| 문서 | 평면도·배치도 | 용도지역도, 조례 |
같은 말이 규모와 구속력이 전혀 다르게 쓰이므로 논문에서는 어느 층위인지부터 확인해야 합니다. 도시계획 쪽에서는 용도 분리를 완화한 복합용도개발, 개발 이익의 일부를 임대주택으로 환수하는 포용적 조닝, 제이콥스의 비판(제인 제이콥스의 도시론)이 대표적인 논의 지점입니다.
자주 하는 오해
| 오해 | 바로잡기 |
|---|---|
| 조닝은 용도를 나누는 것뿐이다. | 도시계획의 조닝은 용도 외에 밀도와 높이도 함께 규제하는 경우가 많습니다. |
| 용도 분리는 언제나 좋거나 언제나 나쁘다. | 소음·오염 용도를 주거지와 떼어 놓는다는 취지는 합리적이지만, 지나친 단일용도 지정은 직주근접과 도시 활력을 떨어뜨린다는 비판이 있습니다. 양쪽 모두 맥락에 달려 있습니다. |
| 한 지역의 조닝 규정은 다른 지역에도 같다. | 국가와 지자체별로 용도 분류 체계와 허용 행위 기준이 다릅니다. |
| 건축 평면의 조닝과 용도지역은 같은 것이다. | 도면 층위와 법규 층위가 다릅니다. |
| 구역제는 오직 규제를 위한 제도이다. | 형태기반코드나 혼합용도지역처럼 유연한 방식으로 재설계하려는 논의가 활발합니다. |
논문에서는 이렇게 쓰입니다
실제 논문에서
이 용어를 직접 쓴 국내 논문 문장을 아직 수집하지 못했습니다. 수집되는 대로 출처와 함께 싣겠습니다.
예시 문장
아래는 용어의 쓰임을 보여 주려고 만든 예시로, 실제 논문에서 가져온 문장이 아닙니다.
공적, 사적 공간을 구역별로 분리한 조닝 계획이 동선 교차를 방지하는 데 기여한 사례를 설명한다.
조닝이 서로 다른 용도 사이의 충돌을 줄이는 데 효과적임을 보여주는 결과이다.
조금 더 깊게 보면
조닝은 소음이나 오염을 유발하는 용도를 주거지와 분리한다는 원래 취지는 합리적이지만, 지나치게 엄격한 단일용도 조닝은 오히려 직주근접과 혼합용도개발을 어렵게 만들어 도시활력을 저해한다는 비판이 최근 도시계획 이론에서 활발히 제기되고 있다. 도시계획의 조닝은 용도(주거·상업·공업)뿐 아니라 밀도(건폐율, 용적률)와 높이까지 함께 규제하는 경우가 많으며, 최근에는 여러 용도를 한 구역에 허용하는 혼합용도지역이나 형태기반코드(form-based code)가 전통적 용도 중심 조닝의 대안으로 논의된다.
주의할 점
조닝은 건축 평면계획의 구역 구분과 도시계획의 용도지역 규제라는 두 가지 다른 맥락에서 쓰이므로, 문헌에서 어느 층위를 지칭하는지 문맥을 확인해야 한다.
건축 평면의 조닝(공적·사적 구역 구분)과 도시계획의 조닝(법정 용도지역)은 규모와 구속력이 전혀 다르므로 같은 용어라도 도면 층위와 법규 층위를 혼동하지 않아야 한다. 용도지역제로서의 조닝은 국가와 지자체별로 구체적인 용도 구분 체계와 허용 행위 기준이 다르므로, 특정 지역의 조닝 규정을 다른 지역에 그대로 적용해 해석하면 오류가 생길 수 있다.
헷갈리기 쉬운 용어
| 용어 | 한 줄 설명 | 층위 |
|---|---|---|
| 조닝 | 비슷한 기능의 공간·토지를 구역으로 묶는 작업 또는 제도 | 건축·도시 두 층위 |
| 용도지역제 | 국토를 주거·상업·공업·녹지 등으로 나누고 건폐율·용적률 상한을 법으로 정하는 체계 | 도시계획(법정) |
| 포용적 조닝 | 저소득층 임대주택 공급을 조건으로 용적률 완화 등을 주는 제도 | 도시계획(인센티브) |
| 복합용도개발 | 하나의 건물이나 단지에 여러 용도를 함께 배치하는 개발 방식 | 개발 방식 |
참고 문헌
- Hirt, S. (2014). Zoned in the USA: The Origins and Implications of American Land-Use Regulation. Cornell University Press.
- Fischel, W. A. (2015). Zoning Rules! The Economics of Land Use Regulation. Lincoln Institute of Land Policy.
- Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926). 272 U.S. 365. U.S. Supreme Court.
표의 기준값은 위 문헌에 근거한 관례이며, 분야·학술지마다 다른 기준을 쓸 수 있습니다.