임차인 개량공사비 (Tenant Improvement (TI))
쉽게 풀면
큰 회사가 사무실을 옮길 때 건물주가 '인테리어 비용 평당 얼마는 우리가 대 주겠다'고 제안하는 것이 TI입니다. 세입자는 초기 비용을 아끼고, 건물주는 장기 우량 임차인을 확보합니다. 렌트프리와 함께 실질 임대료를 낮추는 대표적 방법입니다.
왜 중요한가
TI는 자본적 지출이면서 동시에 임대료 할인의 성격을 가져, 순영업소득과 자산가치 평가에 직접 영향을 미칩니다. 임차인 유치비용의 규모는 시장의 수급 균형을 보여주는 지표이며, 임대차 구조 설계와 리츠 현금흐름(AFFO) 분석에서 반드시 고려됩니다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
공실이 많을수록 건물주가 세입자에게 주는 혜택이 커진다는 관계를 확인해 시장 상황을 읽는 지표로 쓸 수 있다는 뜻입니다.
건물주가 낸 공사비를 임대기간 동안 나눠서 비용으로 처리해 리츠의 실제 배당 여력을 계산했다는 뜻입니다.
조금 더 깊게 보면
TI는 임대인 직접 공사형(turnkey)과 임차인 공사 후 정산형(TI allowance)으로 나뉘며, 계약에는 지원 한도, 용도 제한, 중도 해지 시 미상각 잔액 반환 조항이 포함됩니다. 회계상 임대인이 지급한 TI는 리스 인센티브로서 임대수익에서 차감해 정액 인식하고, 자산으로 자본화된 부분은 감가상각합니다. 미국 리츠 공시에서 TI는 임대료 갱신 시 평방피트당 비용으로 보고되어 자산 경쟁력 비교에 사용됩니다. 한국 오피스 시장에서도 2010년대 후반 이후 TI 지원이 일반화되었습니다.
주의할 점
TI로 설치한 시설이 특정 임차인에게만 유용하면 퇴거 후 재임대 시 원상복구 비용이 발생해 실질 손실이 커집니다. 또한 TI를 자본적 지출로 분류해 영업경비에서 제외하면 NOI가 과대 표시되므로 AFFO 기준의 검토가 필요합니다.