클러스터조닝 (Cluster Zoning)
쉽게 풀면
클러스터조닝은 넓은 땅에 집을 흩어놓지 않고 한쪽에 모아 짓고, 나머지 공간은 숲이나 공원처럼 비워두는 방식입니다. 전체적으로 지을 수 있는 집의 수는 그대로지만 배치를 바꿔서 녹지나 공용공간을 더 많이 확보하는 것이 핵심입니다. 마치 접시에 음식을 흩어놓지 않고 한쪽에 모아 담아 나머지 공간을 깔끔하게 남겨두는 것과 비슷합니다. 필지 전체에 건물을 고르게 배치하는 대신 일부 구역에 건물을 모아 짓고 나머지는 녹지나 공용공간으로 남기는 용도지역 기법입니다.
왜 중요한가
도시계획학에서는 클러스터조닝을 자연환경 보전과 개발 수요를 동시에 충족시키는 대안적 개발기법으로 다룹니다. 획일적인 필지분할 방식에 비해 오픈스페이스를 확보하고 생태계 훼손을 줄일 수 있어 지속가능한 개발 논의에서 자주 언급됩니다. 동일 밀도를 유지하면서도 오픈스페이스를 확보할 수 있어, 무분별한 난개발을 막으면서 개발업자의 사업성도 어느 정도 보장하는 절충안으로 평가된다. 일반 조닝보다 설계 자유도가 커서 지형이 불규칙한 부지에서도 자연지형을 보존하며 개발할 수 있는 수단으로 평가된다.
논문에서는 이렇게 쓰입니다
개발 방식 간 녹지 확보 효과를 비교하는 연구 사례입니다.
난개발 억제를 위한 제도적 대안으로 클러스터조닝을 제시하는 맥락입니다.
조금 더 깊게 보면
클러스터조닝은 개발밀도 총량은 유지한 채 건축물 배치의 자유도를 높이는 방식으로 운영되는 경우가 많으며, 확보된 오픈스페이스는 공동체 공간이나 생태보전지로 활용되기도 합니다. 계획단위개발(PUD)과 함께 적용되는 경우도 있습니다. 클러스터 조닝은 전체 부지의 개발 밀도(가구 수)는 기존 규정과 동일하게 유지하되, 건물을 부지 일부에 밀집 배치하고 남은 면적을 공원·녹지 등 공동 오픈스페이스로 남겨두는 방식으로 설계된다. 클러스터 조닝은 총 개발밀도(허용 세대수나 연면적)는 그대로 유지하면서 건축물의 배치만 재조정한다는 점에서, 밀도 자체를 완화해주는 다른 인센티브 조닝과 구분되며, 오픈스페이스 보전이나 경관 보호가 목적인 교외 개발에서 흔히 활용됩니다.
주의할 점
오픈스페이스의 관리 주체와 유지관리 비용 문제가 명확히 정해지지 않으면 시간이 지나며 관리가 소홀해질 수 있습니다.
오픈스페이스가 사적으로 관리되는 공동체 소유로 남을 경우 유지관리 책임과 접근성 문제가 불명확해질 수 있어, 소유 및 관리 주체를 사전에 명확히 규정해야 한다. 확보된 오픈스페이스가 실제로 공공이 이용할 수 있는 공간인지, 입주민 전용 공간으로 사실상 제한되는지에 따라 정책 취지의 실현 정도가 달라진다.